АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 апреля 2016 г. по делу в„– А39-5867/2014

(дата изготовления постановления в полном объеме)
Резолютивная часть постановления объявлена 11.04.2016.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Радченковой Н.Ш.,
судей Башевой Н.Ю., Чигракова А.И.,
при участии представителей
от заявителя: Синдянкина Н.Н. (доверенность от 23.10.2015)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
администрации городского округа Саранск
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015,
принятое судьями Смирновой И.А., Захаровой Т.А., Мальковой Д.Г.,
по делу в„– А39-5867/2014 Арбитражного суда Республики Мордовия
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "12 стульев"
(ИНН: 1326196914, ОГРН: 1061326017818)
к администрации городского округа Саранск
(ИНН: 1325126174, ОГРН: 1021300978885)
о признании незаконными действий
и

установил:

общество с ограниченной ответственностью "12 стульев" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Мордовия с заявлением о признании незаконными действий администрации городского округа Саранск (далее - Администрация), выраженных в письме от 14.10.2014 в„– 6651-исх, об отказе в совершении юридически значимых действий, необходимых для реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - встроенного нежилого помещения общей площадью 128,2 квадратного метра, расположенного по адресу: Республика Мордовия, город Саранск, проспект Ленина, дом 4 (с учетом уточнения требований, осуществленного в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд решением от 14.08.2015 отказал Обществу в удовлетворении заявленного требования.
Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 09.12.2015 отменил решение суда первой инстанции, признал незаконными действия Администрации, выраженные в письме от 14.10.2014 в„– 6651-исх, и обязал Администрацию устранить допущенное нарушение прав Общества.
Администрация не согласилась с принятым постановлением и обратилась в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой.
Заявитель жалобы считает, что суд апелляционной инстанции сделал выводы, не соответствующие фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильно применил нормы материального права, а именно: пункт 3 части 1 статьи 16, часть 3 статьи 17, пункт 3 части 1 статьи 50, часть 1 статьи 51 Федерального закона от 06.10.2003 в„– 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 131-ФЗ), и не учел правовую позицию, изложенную в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 в„– 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо в„– 134). Подробно доводы Администрации изложены в кассационной жалобе.
Общество в отзыве на кассационную жалобу и его представитель в судебном заседании не согласились с доводами Администрации, посчитав обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
Администрация, извещенная надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, представителей в суд не направила. Кассационная жалоба рассмотрена без ее участия.
Законность принятого Первым арбитражным апелляционным судом постановления проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды муниципального нежилого помещения от 29.08.2006 в„– 4136, в соответствии с которым арендодатель предоставил, арендатор принял во временное владение и пользование под кафе муниципальное нежилое помещение общей площадью 128,8 квадратного метра на 1-м этаже в отдельно стоящем здании и право аренды земельного участка (без выдела в натуре), необходимого для использования арендуемого помещения, расположенного по адресу: город Саранск, проспект Ленина, дом 4, сроком на 11 месяцев. Данное нежилое помещение передано Обществу по акту приема передачи от 29.08.2006.
Администрация и Общество заключили договор аренды муниципального нежилого помещения от 04.10.2007 в„– 4471, согласно которому арендодатель предоставил, арендатор принял во временное владение и пользование под кафе муниципальное нежилое помещение общей площадью 128,8 квадратного метра на 1-м этаже в отдельно стоящем здании и право аренды земельного участка (без выдела в натуре), необходимого для использования арендуемого помещения, расположенного по адресу: город Саранск, проспект Ленина, дом 4, сроком на 11 месяцев. Указанное нежилое помещение передано Обществу по акту приема передачи от 04.10.2007.
Администрация и Общество заключили договор аренды муниципального нежилого помещения от 28.07.2008 в„– 4814, по которому арендодатель предоставил, а арендатор принял во временное владение и пользование под кафе муниципальное нежилое помещение общей площадью 128,8 квадратного метра на 1-м этаже в отдельно стоящем здании и право аренды земельного участка (без выдела в натуре), необходимого для использования арендуемого помещения, расположенного по адресу: город Саранск, проспект Ленина, дом 4, сроком на 11 месяцев. Данное нежилое помещение передано Обществу по акту приема передачи от 28.07.2008.
Дополнительными соглашениями от 24.11.2009, 22.11.2010 и 17.11.2011 к договору аренды от 28.07.2009 в„– 4814 срок аренды каждый раз продлевался на 11 месяцев.
Дополнительным соглашением от 08.08.2012 к договору аренды от 28.07.2009 в„– 4814 срок аренды продлен до 31.12.2012, а дополнительным соглашением от 06.02.2013 - до 01.07.2015.
Дополнительным соглашением от 20.03.2013 к договору аренды от 28.07.2009 в„– 4814 общая площадь арендуемого имущества "128,80 кв. м" изменена на "128,20 кв. м".
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия 22.03.2013 зарегистрировало указанный договор (с учетом дополнительных соглашений к нему) за в„– 13-1701/081/2013-109.
Общество обратилось к главе администрации с заявлением от 15.09.2014 о том, чтобы произвести государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 в„– 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон в„– 221-ФЗ), произвести государственную регистрацию в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на встроенное нежилое помещение общей площадью 128,2 квадратного метра, расположенное по адресу: Республика Мордовия, городской округ Саранск, проспект Ленина, дом 4; признать за Обществом право преимущественной покупки арендуемого помещения - встроенного нежилого помещения общей площадью 128,2 квадратного метра, расположенного по адресу: Республика Мордовия городской округ Саранск, проспект Ленина, дом 4; заключить с Обществом договор купли-продажи арендуемого помещения - встроенного нежилого помещения общей площадью 128,2 квадратного метра, расположенного по адресу: Республика Мордовия, городской округ Саранск, проспект Ленина, дом 4, при этом совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ) по обращению о приобретении арендуемого имущества, а именно: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Администрация в письме от 14.10.2014 в„– 6631-исх со ссылкой на положения пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2009 в„– 134 отказала Обществу в реализации права преимущественного приобретения арендованного имущества, расположенного по адресу: город Саранск, проспект Ленина, дом 4, площадью 128,2 квадратного метра, мотивировав отказ тем, что не допускается заключение с субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения.
Посчитав действия Администрации, выраженные в письме от 14.10.2014 в„– 6651-исх, незаконными и нарушающими его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.
Руководствуясь статьей 86, частью 1 статьи 198, частями 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктами 1 и 2 статьи 209, статьями 217 и 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 51 Федерального закона в„– 131-ФЗ, статьями 3 и 9 Федерального закона в„– 159-ФЗ, пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон в„– 178-ФЗ), частями 3 и 5 статьи 1, пунктом 7 статьи 27 Федерального закона в„– 221-ФЗ, правовой позицией, изложенной в абзаце 6 пункта 1 и пункте 8 Информационного письма в„– 134, Арбитражный суд Республики Мордовия отказал Обществу в удовлетворении заявленного требования.
Первый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь частью 3 статьи 86, частью 1 статьи 198, частями 4 и 5 статьи 200, частью 2 статьи 201, пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 217 ГК РФ, частью 1 статьи 1, статьей 3, частью 2 статьи 9 Федерального закона в„– 159-ФЗ, частью 3 статьи 2, частью 5 статьи 3, частью 1 статьи 10 Федерального закона в„– 178-ФЗ, статьей 1, пунктом 5 части 1 статьи 7 Федерального закона в„– 221-ФЗ и правовой позицией, изложенной пункте 8 Информационного письма в„– 134, пришел к выводу о том, что у Администрации отсутствовали правовые основания для отказа Обществу в реализации преимущественного права на приобретение находящегося в муниципальной собственности объекта недвижимости, и отменил решение суда первой инстанции.
Рассмотрев кассационную жалобу, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены обжалованного судебного акта.
В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).
На основании пункта 3 статьи 2 и пункта 1 статьи 10 Федерального закона в„– 178-ФЗ приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.
В силу части 5 статьи 3 Федерального закона в„– 178-ФЗ особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
В части 2 статьи 9 Федерального закона в„– 159-ФЗ определено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона в„– 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона в„– 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Суд первой инстанции указал, что по состоянию на 19.07.2010 административное здание (назначение: нежилое здание, четырехэтажное, общая площадь 2805,8 квадратного метра, инвентарный номер 5166, литеры А, А 1, адрес объекта: Республика Мордовия, город Саранск, Ленинский район, проспект Ленина, дом 4, кадастровый (или условный) номер 13-13-01/417/2010-306) является единым объектом недвижимости, в котором на четырех этажах находятся кабинеты, служебные помещения, коридоры, фойе, лестничная клетка, санузлы, коридоры, тамбур, залы, кухня, гардероб; испрашиваемое нежилое помещение на момент обращения Общества в администрацию (15.09.2014) и на момент рассмотрения дела в арбитражном суде не сформировано как самостоятельный объект недвижимого имущества и не поставлено на кадастровый учет.
В целях возможности формирования и выделения как обособленного объекта испрашиваемого нежилого помещения арбитражный суд первой инстанции определением от 23.01.2015 по заявлению Общества назначил строительно-техническую экспертизу.
Согласно заключению эксперта Тимакиной О.В. от 31.03.2015 в„– 254/2-3 сформировать и выделить в пользование (без проведения реконструкции, капитального ремонта, переустройства или перепланировки) как обособленный объект встроенное нежилое помещение площадью 128,2 квадратного метра, расположенное по адресу: Республика Мордовия, город Саранск, проспект Ленина, дом 4, на момент экспертного осмотра невозможно, поскольку имеются общие инженерные коммуникации (отопление, канализация, водопровод, электроосвещение); техническая эксплуатация встроенного нежилого помещения, площадью 128,2 квадратного метра, являющегося частью административного здания площадью 2805,8 квадратного метра, расположенного по адресу: Республика Мордовия, город Саранск, проспект Ленина, дом 4, как обособленного объекта, без использования инженерных коммуникаций, расположенных в указанном административном здании, невозможна; во встроенном нежилом помещении площадью 128,2 квадратного метра, расположенном по адресу: Республика Мордовия, город Саранск, проспект Ленина, дом 4, имеются инженерные коммуникации (отопление), без доступа к которым невозможна полноценная эксплуатация административного здания площадью 2805,8 квадратного метра, расположенного по адресу: Республика Мордовия, город Саранск, проспект Ленина, дом 4.
В силу статьи 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона в„– 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.06.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона в„– 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении указанных условий.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что Общество является субъектом малого и среднего предпринимательства; на день подачи заявления о реализации преимущественного права арендованное нежилое помещение в административном здании находилось в непрерывном владении Общества более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона в„– 159-ФЗ согласно договорам аренды; задолженность по арендной плате за имущество и по неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества отсутствовала (справка КУ г.о. Саранск "Городская недвижимость" от 10.09.2014 в„– 1447-исх); спорное имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона в„– 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Административное здание принадлежит на праве собственности городскому округу Саранск (свидетельство о государственной регистрации права от 17.12.2010 серии 13 ГА в„– 467761).
Как следует из пункта 8 Информационного письма в„– 134, по смыслу Федерального закона в„– 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Суд апелляционной инстанции верно указал, что с учетом приведенных положений реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить. Вместе с тем законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.
В силу статьи 1 и пункта 5 части 1 статьи 7 Федерального закона в„– 221-ФЗ помещение является предметом кадастрового учета.
При этом Федеральный закон в„– 159-ФЗ не устанавливает каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.
Согласно техническому паспорту на административное здание по состоянию на 19.07.2010, выданному Саранским отделением ФГУП "Ростехинвентаризация" - Федеральное БТИ" по Республике Мордовия, извлечению из технического паспорта непосредственно на часть административного здания площадью 128,2 квадратного метра по состоянию на 11.04.2007, инвентарный номер 5166, выданному Саранским отделением филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" по Республике Мордовия, с поэтажным планом первого этажа (договор на выполнение работ по технической инвентаризации объектов капитального строительства от 25.04.2007 в„– 286/07) спорное нежилое помещение, находящееся в аренде у Общества, имеет самостоятельное функциональное назначение, используется под кафе, у которого есть обособленный вход с улицы, и не является неразрывно связанным с иными помещениями здания.
При таких обстоятельствах постановка на кадастровый учет помещения общей площадью 128,2 квадратного метра, являющегося объектом аренды, возможна, а значит, оно может являться предметом договора купли-продажи.
Факт того, что спорный объект является неотделимой частью административного здания, не влияет на реализацию прав Общества на выкуп этого объекта и на использование по назначению Администрацией имущества, обеспечивающего ее деятельность.
Апелляционный суд установил, что Администрация не представила в материалы дела доказательств невозможности формирования арендуемого Обществом спорного нежилого помещения в качестве обособленного объекта и осуществления его выкупа, следовательно, арендуемое Обществом помещение может быть сформировано как самостоятельный объект недвижимости и по своей сути является полностью обособленным объектом, который может быть поставлен на кадастровый учет, так как имеет отдельный вход и может использоваться независимо от других частей здания, а значит, может выступать предметом приватизации, предметом договора купли-продажи, заключаемого в порядке реализации права, предоставленного Федеральным законом в„– 159-ФЗ.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия Администрации по отказу Обществу в реализации его преимущественного права на приобретение арендуемого им помещения, не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем правомерно признал незаконными указанные действия Администрации и обязал устранить допущенное нарушение прав Общества.
Приведенные в кассационной жалобе доводы, в том числе о наличии у административного здания, обеспечивающего деятельность органов местного самоуправления, особого правового статуса со ссылкой на подпункт 2.4.7 Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993 в„– 2284, были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку, не опровергают выводы суда и направлены на переоценку доказательств и установленных фактических обстоятельств дела, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Первый арбитражный апелляционный суд правильно применил нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены обжалованного судебного акта в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.
Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы не рассматривался, так как на основании пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015 по делу в„– А39-5867/2014 Арбитражного суда Республики Мордовия оставить без изменения, кассационную жалобу администрации городского округа Саранск - без удовлетворения.
Определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 02.03.2016 о приостановлении исполнения постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2015 по делу в„– А39-5867/2014 Арбитражного суда Республики Мордовия признать утратившим силу.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Н.Ш.РАДЧЕНКОВА

Судьи
Н.Ю.БАШЕВА
А.И.ЧИГРАКОВ


------------------------------------------------------------------