АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 апреля 2016 г. по делу в„– А79-10423/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 04.04.2016.
Полный текст постановления изготовлен 11.04.2016.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Бабаева С.В.,
судей Камановой М.Н., Чернышова Д.В.,
при участии представителей
от истца: Гашимова Э.А. (доверенность от 12.01.2016),
Николаева Д.О. (доверенность от 29.12.2015),
от ответчика: Игнатьевой Е.А. (доверенность от 18.01.2016),
Беляковой М.В. (доверенность от 08.12.2014),
Климовой Н.Ю. (доверенность от 12.01.2015)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
общества с ограниченной ответственностью "Звенья"
на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 22.10.2015,
принятое судьей Яхатиной С.Ю., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016,
принятое судьями Соловьевой М.В., Богуновой Е.А., Долговой Ж.А.,
по делу в„– А79-10423/2014
по иску администрации города Чебоксары
(ИНН: 2126003194, ОГРН: 1022101150037)
к обществу с ограниченной ответственностью "Звенья"
(ИНН: 6316071619, ОГРН: 1036300556490)
о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности,
о признании договоров аренды земельного участка недействительными и
о применении последствий недействительности сделки,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, -
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Чувашской Республике - Чувашии и муниципальное унитарное предприятие "Бюро технической инвентаризации",
и

установил:

администрация города Чебоксары (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее - Управление) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности общества с ограниченной ответственностью "Звенья" (далее - Общество) на не завершенный строительством объект общей площадью 33,6 квадратного метра, назначение: нежилое, степень готовности пять процентов, инвентарный в„– 15427н, литера А, расположенный по адресу: г. Чебоксары, ул. Водопроводная, д. 5а.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество.
Определением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 11.02.2015 по ходатайству истца произведена замена ненадлежащего ответчика - Управления - на надлежащего - Общество; Управление привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
В производстве арбитражного суда находилось дело в„– А79-2228/2015 по иску Администрации к Обществу о признании недействительными (ничтожными) договоров от 15.10.2010 в„– 301/4734-М и от 23.10.2012 в„– 308/5494-М аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010202:278, о применении последствия недействительности сделок в виде обязания Общества возвратить Администрации земельный участок с кадастровым номером 21:01:010202:278, расположенный по адресу: г. Чебоксары, ул. Водопроводная, д. 5а, и об обязании Общества в месячный срок с даты вступления решения в законную силу привести спорный земельный участок в пригодное для использование состояние за счет собственных средств путем демонтажа и вывоза с земельного участка всех возведенных конструкций и элементов; в случае неисполнения решения суда в части приведения земельного участка в пригодное для использование состояние в установленный срок предоставить Администрации право совершения указанных действий с последующим возложением расходов на ответчика.
Определением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 10.04.2015 ходатайство Администрации об объединении дел удовлетворено; дело в„– А79-10423/2014 объединено с делом в„– А79-2228/2015 в одно производство с присвоением общего номера А79-10423/2014.
В рамках дела в„– А79-5245/2015 Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании незаконными действий Администрации по отказу от договора аренды земельного участка от 23.10.2012 в„– 308/5494-М.
Определением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 25.06.2015 ходатайство Администрации удовлетворено; дела в„– А79-10423/2014 и А79-5245/2015 объединены в одно производство с присвоением номера А79-10423/2014.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены муниципальное унитарное предприятие "Бюро технической инвентаризации" и Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Чувашской Республике - Чувашии.
Арбитражный суд Чувашской Республики решением от 22.10.2015, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016, частично удовлетворил исковые требования, признав отсутствующим зарегистрированное право собственности Общества на не завершенный строительством объект; отказал в удовлетворении остальной части требований Администрации и иска Общества.
Не согласившись с решением и постановлением в части удовлетворения требований Администрации и отказа в удовлетворении иска Общества, последнее обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить названные судебные акты вследствие несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.
Основные доводы заявителя сводятся к следующему. Спорный объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом. Администрация не имеет правопритязаний на сам объект, а потому судом неправомерно применен пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленума в„– 10/22). Истцом по настоящему требованию пропущен срок исковой давности. Прекращение действия договора аренды в одностороннем порядке нарушает права Общества на возможность завершения строительства объекта недвижимости, который не был построен на арендованном земельном участке в пределах действия договора аренды по вине Администрации.
Представители Общества в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе, и попросили отменить принятые решение и постановление.
В судебном заседании представители Администрации сослались на законность и обоснованность обжалованных судебных актов и попросили отказать в удовлетворении жалобы.
Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда в обжалуемой части проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, а также заслушав представителей истца и ответчика, явившихся в судебное заседание, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.
Как усматривается из материалов дела и установил суд, распоряжением Администрации от 09.04.2010 в„– 1144-р "Об утверждении актов выбора, градостроительного плана и схемы расположения земельного участка на кадастровом плане под размещение двухэтажного административно-офисного центра со встроенной подземной автостоянкой на 44 машино-места по улице Водопроводной" утверждены акты выбора земельного участка под размещение двухэтажного административно-офисного центра со встроенной подземной автостоянкой на 44 машино-места по улице Водопроводной от 25.12.2009 в„– 268 и от 19.03.2010 в„– 268/1.
Распоряжением Администрации от 29.09.2010 в„– 3081-р Обществу из земель населенных пунктов предоставлен земельный участок с кадастровым номером 21:01:010202:278, площадью 6145 квадратных метров (0,6145 гектара), в аренду сроком до 14.08.2012 для строительства упомянутого объекта и заключен договор аренды земельного участка от 15.10.2010 в„– 301/4734-М.
Договор зарегистрирован Управлением 08.11.2010, что подтверждается записью в„– 21-21-01/169/2010- 368.
Обществу выдано разрешение на строительство от 18.05.2011 в„– "RU 21304000"-"43" двухэтажного административно-офисного центра со встроенной подземной автостоянкой на 44 машино-места, площадью участка 0,6145 гектара, площадью застройки 1200 квадратных метров.
Общество 15.08.2011 зарегистрировало право собственности на незавершенный строительством объект, назначение: нежилое, общая площадь 33,6 квадратного метра, степень готовности пять процентов, инвентарный в„– 15427н, литера А, адрес объекта: г. Чебоксары, ул. Водопроводная, д. 5а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.08.2011 серии 21АД в„– 485299. Регистрация права произведена на основании договора аренды земельного участка от 15.10.2010 в„– 301/4734-М и разрешения на строительство в„– "RU 21304000"-"43".
Распоряжением Администрации от 02.10.2012 в„– 3186-р срок аренды земельного участка продлен до 01.10.2013 и заключен новый договор аренды земельного участка.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 17.03.2014 по делу в„– А79-7771/2013 установлено, что Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 23.10.2012 в„– 308/5494-М, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:010202:278, общей площадью 6145 квадратных метров, для завершения строительства двухэтажного административно-офисного центра со встроенной подземной автостоянкой на 44 машино-места, в том числе 185 квадратных метров в охранной зоне электрокабеля и 352 квадратных метра в охранной зоне водопровода, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Водопроводная, и предоставленного согласно распоряжению Администрации от 02.10.2012 в„– 3186-р.
Общество, как собственник не завершенного строительством объекта по адресу: г. Чебоксары, ул. Водопроводная, д. 5а, обратилось в Администрацию с письмом от 25.10.2011 в„– 21, с предложением о подготовке градостроительного плана и схемы размещения земельного участка для реконструкции незавершенного объекта под многофункциональное здание бизнеса и торговли с жилой частью и подземной автостоянкой, расположенного по указанному адресу. К данному письму приложено предпроектное предложение на реконструкцию незавершенного объекта под многофункциональное здание бизнеса и торговли с жилой частью и подземной автостоянкой, согласованное с главным архитектором города Чебоксары и разработанное в соответствии с Правилами землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, утвержденного решением Чебоксарского городского Собрания депутатов от 14.07.2005 в„– 1683.
Управлением архитектуры и градостроительства города Чебоксары 14.11.2011 подготовлен градостроительный план вышеуказанного земельного участка в„– RU 21304000-0000000000000360; Администрацией подготовлен проект распоряжения по утверждению градостроительного плана указанного земельного участка. Однако градостроительный план не утвержден.
Общество 27.04.2012 повторно обратилось в адрес главы Администрации с письмом для решения вопроса о согласовании реконструкции не завершенного строительством объекта.
Администрация в письме от 03.05.2012 в„– 3589 отказала в подготовке и утверждении градостроительного плана земельного участка на реконструкцию незавершенного объекта под многофункциональное здание бизнеса и торговли с жилой частью и подземной автостоянкой, указав, что реконструкция противоречит Правилам землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, утвержденным решением Чебоксарского городского Собрания депутатов от 14.07.2005 в„– 1683.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 17.03.2014 по делу в„– А79-7771/2013 признано незаконным бездействие Администрации; суд обязал Администрацию утвердить и в тридцатидневный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу выдать Обществу градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 21:01:010202:278, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Водопроводная, д. 5а.
Определением суда от 28.11.2014 разъяснено, что градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 21:01:010202:278, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. Водопроводная, д. 5а, подлежит утверждению и выдаче Обществу в тридцатидневный срок со дня вступления решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 17.03.2014 по делу в„– А79-7771/2013 с содержанием сведений о многофункциональном здании бизнеса и торговли с жилой частью и подземной автостоянкой.
Посчитав, что спорный объект незавершенного строительства не является недвижимостью, поскольку не соответствует признакам, установленным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, ссылаясь на нарушение прав владельца - арендодателя земельного участка зарегистрированным правом собственности Общества, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В силу статей 8.1 и 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.
Согласно пункту 52 постановления Пленума в„– 10/22 в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Администрация заявила требование о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на спорный объект как на объект недвижимости, ссылаясь на то, что он таковым не является.
Понятие недвижимого объекта раскрывается в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в части 1 которой содержится указание на то, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума в„– 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из изложенного следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.
Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил.
Суды установили, что проектом и разрешением на строительство в„– "RU 21304000"-"43" предусматривалось строительство двухэтажного административно-офисного центра со встроенной подземной автостоянкой на 44 машино-места, площадь застройки - 1200 квадратных метров, общая площадь здания - 1500 квадратных метров.
Согласно техническому паспорту от 01.08.2011, составленному Предприятием, не завершенный строительством объект: часть железобетонного фундамента (литера А) по улице Водопроводной, дом в„– 5а, инвентарный в„– 15427н, имеет застроенную площадь 33,6 квадратного метра, степень готовности пять процентов. Кадастровый паспорт от 28.07.2011, акт осмотра земельного участка 18.0.07.2013 в„– 243-Е и заключение общества с ограниченной ответственностью "Стройтест" от 2015 года в„– 09-15 подтверждают те же характеристики объекта.
Таким образом, спор по настоящему делу возник в отношении вещи - объекта незавершенного строительства.
Возможность признания объекта незавершенного строительства недвижимостью также разъяснена в пункте 38 постановления Пленума в„– 25, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса).
Из заключения судебной экспертизы от 23.09.2015, проведенной обществом с ограниченной ответственностью "Стройэкспо", следует, что объект экспертизы - котлован под двухэтажное здание административно-офисного центра со встроенной подземной автостоянкой на 44 машино-места зарос растительностью в виде травы и кустарника; ленточные фундаменты под здание выполнены частично (на момент осмотра объем определить не представляется возможным из-за сползшего грунта с откосов котлована), монолитные железобетонные фундаменты отсутствуют.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не оконченные в установленном порядке фундаментные работы свидетельствует об отсутствии у объекта незавершенного строительства признаков самостоятельной вещи, что является препятствием для государственной регистрации права собственности на это имущество в ЕГРП.
Сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не означает, что объект является недвижимой вещью и не является препятствием для предъявления иска о признании права на такой объект отсутствующим (позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанная в постановлении от 04.09.2012 в„– 3809/12).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства (техническое задание на производство инженерно-геологических изысканий от 15.04.2010, заключение общества с ограниченной ответственностью "ИнжГеоГрупп" от 2010 года, договор подряда на строительство от 11.05.2011, акты выполненных работ и справки о стоимости выполненных работ от 25.06.2011 и 10.07.2011, составленные между Обществом (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью "Техно-Союз" (подрядчик), технический паспорт от 01.08.2011, кадастровый паспорт от 28.07.2011 на часть железобетонного фундамента (литера А), акт осмотра земельного участка от 18.07.2013 в„– 243-Е, экспертное заключение от 23.09.2015, свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства от 15.08.2011 серии 21АД в„– 485299) по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили, что фундаментные работы на строившемся объекте не завершены и пришли обоснованному выводу о том, что спорный объект незавершенного строительства ввиду отсутствия неразрывной связи с землей не является недвижимостью.
Ссылка заявителя на ошибочное применение судами пункта 52 постановление Пленума в„– 10/22 ввиду отсутствия правопритязаний истца на спорное имущество подлежит отклонению, поскольку наличие государственной регистрации права собственности ответчика на такое имущество нарушает права собственника земельного участка, поскольку значительно ограничивает возможность реализации последним имеющихся у него правомочий. Нарушенное право восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.
В соответствии со статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации) исковая давность не распространяется.
В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 в„– 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" указано, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные Гражданского кодекса Российской Федерации. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения, в том числе требования о признании права (обременения) отсутствующим.
На основании изложенного указание подателя жалобы на пропуск Администрацией срока исковой давности несостоятельно.
В удовлетворении требования Общества о признании незаконными действий Администрации по отказу от договора аренды земельного участка от 23.10.2012 в„– 308/5494-М отказано правомерно. Приняв во внимание признание отсутствующим права на незавершенный строительством объект и запрет на предоставление земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов, а также установив отсутствие ведения Обществом строительства объекта с 2011 года, для которого первоначально предоставлялся земельный участок, обе судебные инстанции признали правомерным отказ Администрации от договора аренды земельного участка от 23.10.2012 в„– 308/5494-М, выраженного в письме от 26.05.2015 в„– 29/08-2088. Отказ осуществлен в соответствии с условиями договора и требованиями действующего законодательства.
При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции не имеется оснований для отмены принятых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам, поскольку они сводятся к неверному толкованию норм действующего законодательства и обстоятельств дела и по существу являлись предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, где получили надлежащую правовую оценку, что направлено на переоценку исследованных доказательств и сделанных на их основе выводов. В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в определении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 22.10.2015 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2016 по делу в„– А79-10423/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Звенья" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
С.В.БАБАЕВ

Судьи
М.Н.КАМАНОВА
Д.В.ЧЕРНЫШОВ


------------------------------------------------------------------