АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 марта 2016 г. по делу в„– А79-9522/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 10.03.2016.
Полный текст постановления изготовлен 14.03.2016.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Камановой М.Н.,
судей Бабаева С.В., Павлова В.Ю.,
при участии представителя
от истца: Овчарова К.С. (генерального директора)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -
общества с ограниченной ответственностью "РУСТРАНССТРОЙ"
на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 01.07.2015,
принятое судьей Новожениной О.А., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2015,
принятое судьями Бухтояровой Л.В., Максимовой М.А., Наумовой Е.Н.,
по делу в„– А79-9522/2014
по иску общества с ограниченной ответственностью "РУСТРАНССТРОЙ"
(ИНН: 2130028441, ОГРН 1072130016310)
к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом
администрации города Чебоксары
(ИНН: 2126002000, ОГРН: 1022101131293)
о признании ошибочным расчета арендной платы и обязании произвести перерасчет
и по встречному иску Чебоксарского городского комитета
по управлению имуществом администрации города Чебоксары
к обществу с ограниченной ответственностью "РУСТРАНССТРОЙ"
о взыскании задолженности по арендной плате и эксплуатационным расходам,
пеней и процентов,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - Финансовое управление администрации города Чебоксары Чувашской Республики
и

установил:

общество с ограниченной ответственностью "РУСТРАНССТРОЙ" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Чебоксарскому городскому комитету по управлению имуществом администрации города Чебоксары (далее - Комитет) о признании ошибочным расчета величины арендной платы по договору от 01.06.2009 в„– 1544 и об обязании произвести перерасчет арендной платы и возместить сумму переплаты в размере 646 849 рублей 16 копеек.
Исковые требования основаны на статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неверным применением коэффициентов при расчете арендной платы по договору, не соответствующих предоставленному в аренду помещению.
Иск принят Арбитражным судом Чувашской Республики - Чувашии к производству, делу присвоен в„– А79-9522/2014.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Финансовое управление администрации города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Управление).
Комитет обратился в арбитражный суд с иском к Обществу о взыскании 93 391 рубля 85 копеек задолженности по арендной плате с 01.06.2014 по 30.11.2014, 24 рублей 04 копеек пеней с 21.02.2014 по 31.05.2014, 965 рублей 60 копеек задолженности по эксплуатационным расходам с 01.06.2014 по 30.11.2014, 3852 рублей 41 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами с 01.06.2014 по 30.11.2014 и далее по день фактического исполнения обязательства по ставке рефинансирования 8,25 процента годовых.
Исковые требования Комитета основаны на статьях 309, 330, 395, 394 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением Обществом обязательств по договору аренды нежилого помещения муниципальной собственности от 01.06.2009 в„– 1544.
Иск принят Арбитражным судом Чувашской Республики - Чувашии к производству, делу присвоен в„– А79-9943/2014.
Суд первой инстанции определением от 06.05.2015 объединил дела в одно производство для совместного рассмотрения; делу присвоен в„– А79-9522/2014.
Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии решением от 01.07.2015, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2015, отказал в удовлетворении исковых требований Общества и взыскал с него в пользу Комитета 94 357 рублей 45 копеек долга, 24 рубля 04 копейки пеней с 21.02.2014 по 21.05.2014, 5542 рубля 09 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 21.06.2014 по 01.06.2015 и с 02.06.2015 по день фактической оплаты суммы долга по ставке 8,25 процента годовых.
Суды отказали в удовлетворении исковых требований Общества, поскольку исходили из согласованности сторонами порядка расчета величины арендной платы при осведомленности арендатора о техническом состоянии спорного помещения. Они указали на отсутствие на стороне Комитета неосновательного обогащения в результате применения установленных в договоре коэффициентов расчета арендной платы.
Удовлетворяя встречный иск, суды посчитали недоказанным факт надлежащего исполнения Обществом обязательств по внесению предусмотренной договором платы за пользование помещением и пришли к выводу о наличии оснований для взыскания договорной неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Посчитав судебные акты незаконными и необоснованными, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить указанные решение и постановление.
По мнению заявителя, суды не приняли во внимание доказательства ненадлежащего технического состояния помещения, в частности отсутствие отопления и пола, не соответствующую требованиям высоту потолков, влекущие невозможность его коммерческого использования, в связи с чем они ошибочно не усмотрели оснований для необходимости применения при расчете арендной платы иных, чем предусмотрено в договоре аренды, коэффициентов Кд и Кв.
Как следует из кассационной жалобы, Общество не оспаривает размер взысканных судом задолженности, пеней и процентов.
Комитет и Управление, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание и не представили отзыв на жалобу. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа проверил законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, по итогам аукциона, проведенного постоянно действующей комиссией по продаже права аренды муниципального имущества города Чебоксары (протокол от 28.04.2009), Комитет (продавец) и Общество (покупатель) заключили договор от 05.05.2009 в„– 180 купли-продажи права на аренду муниципального имущества.
На основании поименованного договора Комитет (арендодатель), Общество (арендатор) и общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис" (балансодержатель) заключили договор от 01.06.2009 в„– 1544 аренды комнат в„– 3 - 6 помещения в„– 1 с тамбуром (литера а1), площадью 340,6 квадратного метра, расположенных в подвале нежилого двухэтажного кирпичного здания (литера А), по адресу: город Чебоксары, проспект Мира, дом 76б.
Помещение передано арендатору по акту от 01.06.2009, в котором стороны указали на неудовлетворительное состояние объекта: неблагоустроенность, отсутствие канализации, холодного и горячего водоснабжения.
Согласно пункту 3.1 приложения в„– 2 к договору срок аренды помещения установлен сторонами с даты государственной регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике по 31.05.2014 включительно. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.07.2009.
Указанные обстоятельства установлены вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.11.2011 по делу в„– А79-6956/2011 и от 10.10.2012 по делу в„– А79-8956/2012.
Плата за пользование помещением установлена в виде сочетания следующих форм оплаты: оплаты стоимости права аренды, оплаты арендной платы, несения арендатором затрат по содержанию арендуемого помещения (непосредственно или путем их компенсации балансодержателю и арендодателю), оплаты по требованию арендодателя расходов на содержание общего имущества в здании соразмерно занимаемой площади и несения иных затрат или платежей (пункт 3.1 договора аренды).
В соответствии с пунктами 3.1.1, 3.2 договора оплата арендатором указанных платежей осуществляется за общую площадь арендуемого помещения; размер, порядок, форма и сроки оплаты установлены в приложении в„– 2 к договору.
Согласно указанному приложению величина арендной платы определена с учетом коэффициентов Кв-1,0, Кд-1,5 (по виду деятельности арендатора и целевому назначению: баня, сауна, солярий и массажные кабинеты).
В пункте 3.3 договора стороны предусмотрели сроки внесения арендной платы, в пункте 3.3.1 - периодичность пересмотра размера арендной платы.
В пунктах 3.4 и 3.4.1 договора стороны установили порядок расчета и внесения арендатором платежей на содержание помещения.
В пункте 5.2 договора стороны установили пени за просрочку внесения предусмотренных договором платежей.
Посчитав, что состояние и назначение арендуемого помещения не соответствуют условиям договора, в связи с чем при расчете арендной платы применены ненадлежащие коэффициенты Кв и Кд, Общество обратилось в суд с настоящим иском.
Невнесение Обществом предусмотренных договором аренды платежей послужило основанием для обращения Комитета в суд с самостоятельным иском.
Признание ошибочным расчета арендной платы и применение иных коэффициентов для ее расчета фактически означает изменение договора аренды в части уменьшения стоимости арендной платы в связи с предоставлением Комитетом по договору помещения с препятствующими его использованию недостатками.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.
Цена пользования объектом аренды иным, нежели земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, законом не регулируется.
Методика расчета размера арендной платы после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы (за исключением тех случаев, когда одностороннее изменение прямо допускается условиями договора) возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Положения договора аренды не предусматривают возможности для арендатора изменения в одностороннем порядке расчета арендной платы, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между ними договора.
Истцом не приведено ни одной нормы закона, в соответствии с которой расчет арендной платы, согласованный сторонами при заключении договора, может быть признан ошибочным.
В силу части 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Как следует из статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию сданного в аренду имущества, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. При этом арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание согласованность сторонами условия договора в части расчета величины арендной платы при наличии у Общества информации о техническом состоянии спорного помещения, суды обоснованно пришли к выводу об отсутствии оснований для изменения размера установленной договором арендной платы в виде применения иных коэффициентов Кв и Кд. Доказательств наличия в арендованном помещении недостатков, которые не были и не могли быть обнаружены при заключении договора и передаче имущества в аренду Общество не предоставило.
Согласно части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Суды, установив отсутствие правовых оснований для изменения размера арендной платы, обоснованно не усмотрели возникновения на стороне Комитета неосновательного обогащения в виде излишне полученных от Общества платежей и отказали во взыскании 646 849 рублей 16 копеек.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа отклонил ссылку заявителя на письмо муниципального унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации" от 27.10.2015 в„– 01-14/1983 в качестве доказательства отсутствия отопления в арендуемом помещении, поскольку указанное письмо не предъявлялось в суды первой и апелляционной инстанций и не могло быть оценено ими при рассмотрении дела по существу.
Довод заявителя жалобы об ошибочном установлении судами недоказанности факта невозможности использования спорного имущества ввиду отсутствия приборов отопления не свидетельствует о наличии в обжалованных судебных актах существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибки.
Как следует из кассационной жалобы, Общество не оспаривает судебные акты в части удовлетворения встречного иска.
Оснований для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не найдено.
Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункта 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя по причине непредставления им доказательств уплаты государственной пошлины и подлежат взысканию с Общества в доход федерального бюджета в размере 3000 рублей.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 01.07.2015 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2015 по делу в„– А79-9522/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РУСТРАНССТРОЙ" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РУСТРАНССТРОЙ" в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы.
Арбитражному суду Чувашской Республики - Чувашии выдать исполнительный лист.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий
М.Н.КАМАНОВА

Судьи
С.В.БАБАЕВ
В.Ю.ПАВЛОВ


------------------------------------------------------------------