АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 декабря 2016 г. по делу в„– А43-10810/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 13.12.2016.
Полный текст постановления изготовлен 16.12.2016.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Голубевой О.Н.,
судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.,
при участии представителей
от истца: Каштановой Е.А. (доверенность от 18.08.2016 в„– 3864),
от ответчика: Ганичева П.А. (доверенность от 01.07.2016)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
общества с ограниченной ответственностью "Жилсервис-3"
на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.05.2016,
принятое судьей Требинской И.В., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2016,
принятое судьями Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., Устиновой Н.В.,
по делу в„– А43-10810/2015
по иску Комитета администрации Городецкого муниципального района
Нижегородской области по управлению муниципальным имуществом
(ИНН: 5248009664, ОГРН: 1025201679612)
к обществу с ограниченной ответственностью "Жилсервис-3"
(ИНН: 5248022369, ОГРН: 1075248000288)
о взыскании задолженности, расторжении договора и выселении ответчика,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, -
общество с ограниченной ответственностью "Новсистем консалт"
(ИНН: 5256046010, ОГРН: 1035204888806)
и

установил:

Комитет администрации Городецкого муниципального района Нижегородской области по управлению муниципальным имуществом (далее - КУМИ, Комитет) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском, уточненным в порядке, установленном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Жилсервис-3" (далее - ООО "Жилсервис-3", Общество) о следующем:
- расторжении договоров аренды нежилых помещений от 01.02.2008 в„– 1014 и 1015;
- выселении ответчика из муниципальных нежилых встроенных помещений П-77 общей площадью 58,5 квадратного метра и П-76 общей площадью 45,4 квадратного метра, расположенных на первом этаже пятиэтажного жилого дома по адресу: Нижегородская область, Городецкий район, город Заволжье, пр. Дзержинского, д. 28;
- взыскании задолженности по арендным платежам по договору от 01.02.2008 в„– 1014 в сумме 233 286 рублей 22 копейки и пеней в сумме 51 909 рублей 86 копеек с 10.05.2012 по 11.04.2016;
- взыскании задолженности по арендным платежам по договору от 01.02.2008 в„– 1015 в сумме 180 787 рублей 41 копейки и пеней в сумме 40 232 рубля 91 копейки с 10.05.2012 по 11.04.2016;
- взыскании стоимости работ по технической инвентаризации и составлению технических планов в сумме 15 166 рублей 90 копеек.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Новсистем консалт".
Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 329, 330, 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением Обществом обязательств по договорам аренды от 01.02.2008 в„– 1014 и 1015.
Арбитражный суд Нижегородской области решением от 18.05.2016, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2016, удовлетворил требования Комитета частично и взыскал с Общества задолженность по арендным платежам по договору в„– 1014 в сумме 157 448 рублей 26 копеек и пени в сумме 34 576 рублей 66 копеек, по договору в„– 1015 - задолженность в сумме 122 190 рублей 65 копеек и 26 827 рублей 50 копеек - пеней; производство по делу по требованию о взыскании стоимости проведения технической инвентаризации прекращено в связи с отказом КУМИ от иска в этой части.
Не согласившись с данными судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить решение и постановление в связи с неправильным применением норм материального права.
По мнению заявителя, спорными договорами аренды не предусмотрено применение в расчетах результатов оценки рыночной стоимости арендной платы, а потому Комитет не обладал правом на обращение с иском, основанным на результатах оценки рыночной стоимости арендной платы. Общество указало, что КУМИ, как арендодатель, был вправе и имел возможность контролировать состояние переданных арендатору помещений, а потому не мог не знать о проведении в 2009 году перепланировки спорного объекта. Следовательно, истец к 2013 году исчерпал свое право на обращение в суд с иском о расторжении договоров аренды в связи с наличием несогласованной перепланировки помещений. Податель жалобы указал на то, что размер арендных платежей согласован сторонами в условиях сделок, каких-либо изменений в договоры контрагенты не вносили, а потому ООО "Жилсервис-3" оплачивало арендную плату в сумме, предусмотренной в договорах, то есть действовало добросовестно и правомерно. Какие-либо уведомления об изменении размеров арендной платы в 2015 году арендатору не поступали.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечило явку представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании представитель КУМИ указал на ошибочность позиции заявителя и просил оставить оспоренные судебные акты без изменения.
Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к доводам кассационной жалобы.
Изучив материалы дел, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителей сторон, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.
Как следует из документов и установили суды первой и апелляционной инстанций, Комитет (арендодатель) и ООО "Жилсервис-3" (арендатор) заключили договоры от 01.02.2008 в„– 1014 и 1015, в соответствии с условиями которых арендодатель передал по актам приема-передачи от 01.02.2008, а арендатор принял во временное возмездное пользование нежилые встроенные помещения П-77 площадью 58,5 квадратного метра и П-76 площадью 45,40 квадратного метра, расположенные на первом этаже жилого дома по адресу: Нижегородская область, Городецкий район, город Заволжье, пр. Дзержинского, д. 28.
В пунктах 4.3 договоров стороны установили, что арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца (предоплатой).
В случае изменения на основании нормативных правовых актов органом местного самоуправления базовых ставок арендной платы, коэффициентов, методики расчета арендной платы, введения новых коэффициентов, исключения прежних арендодатель не менее чем за десять календарных дней до начала периода, с которого должны вступить в силу названные изменения, уведомляет об этом арендатора через средства массовой информации путем опубликования нормативного правового акта органа местного самоуправления и посредством направления уведомления с приложением нового расчета (пункт 4.5 договора).
Ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендной платы в виде уплаты пеней в размере 0,1 процента от просроченной суммы за каждый день просрочки установлена в пункте 5.1 договоров.
Письмом от 19.12.2014 арендодатель известил арендатора о необходимости учитывать при установлении величины арендных платежей рыночную стоимость арендной платы и увеличении арендной платы с 01.01.2015 до 18 220 рублей 41 копейки по договору в„– 1014 и до 14 129 рублей 39 копеек по договору в„– 1015.
При проведении комиссионного обследования объектов муниципального нежилого фонда арендодатель установил проведение арендатором несогласованной перепланировки нежилых помещений, выразившейся в изменении площадей и конфигурации спорной недвижимости, о чем полномочными представителями Комитета 19.06.2014 составлены соответствующие заключение и акт.
В течение 2014 года КУМИ неоднократно обращался с требованиями к Обществу о необходимости оплаты задолженности по арендным платежам и пеней, о предоставлении новой технической документации на помещения с правоустанавливающими документами на перепланировку (уведомления от 28.02.2014, 12.03.2014, 14.07.2014, 07.10.2014, письмо от 09.07.2014), а уведомлением от 24.11.2014 в„– 5443 Комитет предложил арендатору расторгнуть договоры в„– 1014 и 1015 в связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязательств по внесению арендных платежей, проведением перепланировки и реконструкции объекта без разрешения арендодателя и непредставлением новой технической документации, а также отсутствием страхования объекта.
Комитет письмом от 10.03.2015 в„– 482 направил ООО "Жилсервис-3" проекты соглашений о расторжении договоров аренды, которые получены ответчиком 20.03.2015.
Неисполнение обязательств по внесению арендной платы в полном объеме, отсутствие договора страхования имущества, осуществление перепланировки спорных помещений без согласования с арендодателем и представления технической документации послужили истцу основаниями для обращения в Арбитражный суд Нижегородской области с настоящим иском.
В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации) после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с абзацем 4 пункта 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Таким образом, существенными обстоятельствами, подлежащими установлению для разрешения спора, являются условия договоров о порядке и основаниях корректировки арендной платы.
В рассмотренном случае, как верно указали суды первой и апелляционной инстанций, условиями договоров от 01.02.2008 предусмотрена возможность изменения размера арендной платы в случае внесения соответствующих изменений в нормативные акты, в том числе изменение методики расчета. При этом о таком изменении арендодатель обязан известить арендатора через средства массовой информации (пункт 4.5 договора).
Решение Земского собрания Городецкого муниципального района Нижегородской области от 20.11.2014 в„– 128, которым изменена методика расчета арендной платы, опубликовано в газете "Городецкий вестник" от 11.12.2014, уведомление от 19.12.2014 в„– 5935 с измененным расчетом арендной платы на 2015 год вручено Обществу 30.12.2014.
Приведенные обстоятельства и нормы права свидетельствуют о том, что в данном случае размер арендной платы за пользование спорными помещениями с 01.01.2015 подлежал исчислению с учетом рыночной стоимости права аренды.
Суды первой и апелляционной инстанций оценили по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, а именно: договоры аренды от 01.02.2008 в„– 1014, 1015, уведомления от 28.02.2014, 12.03.2014, 14.07.2014, 07.10.2014, 24.11.2014, 19.12.2014, письма от 09.07.2014, 10.03.2015, акт и заключение комиссии от 19.06.2014, отчет ООО "Новсистем консалт" в„– 10 (8)/МК в„– 6 об оценке рыночной стоимости права пользования (права аренды) на спорный объект, отчет ООО "Инвест консалтинг" об оценке права пользования недвижимым имуществом на условиях договора аренды в„– 064/2016, иные документы, и пришли к обоснованному выводу о наличии задолженности у ООО "Жилсервис-3" перед арендодателем по спорным договорам аренды. При исчислении подлежащей взысканию суммы долга суды правомерно исходили из отчета эксперта, подготовленного по результатам проведения судебной экспертизы, поскольку эксперт использовал коэффициенты, наиболее приближенные к дате, на которую проведена оценка.
По вопросу удовлетворения требования Комитета о расторжении договоров аренды от 01.02.2008 суд кассационной инстанции счел необходимым исходить из следующего.
Условиями договоров в„– 1014 и 1015 (пунктами 6.3) предусмотрена возможность их досрочного расторжения с выселением арендатора в случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями договора, в том числе при неисполнении обязательств по внесению арендных платежей и проведении не согласованной с арендодателем перепланировки арендуемых помещений (пункты 3.3.8 договоров).
С учетом того, что материалами дела подтвержден как факт осуществления несанкционированной перепланировки помещений, так и невыполнение обязанности по внесению арендных платежей в полном объеме, суды первой и апелляционной обоснованно расторгли договоры аренды от 01.02.2008 в„– 1014 и 1015 со ссылкой на статьи 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия указанных договоров.
Перечисленные обстоятельства и нормы права позволили судам обеих инстанций прийти к выводу о наличии оснований для расторжения спорных договоров.
Все аргументы, приведенные подателем кассационной жалобы, Арбитражным судом Волго-Вятского округа признал несостоятельными, ибо в силу статей 168 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации полномочиями по оценке и переоценке фактических обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств наделены суды первой и апелляционной инстанций. Компетенция суда кассационной инстанции определена статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым суд кассационной инстанции проверяет правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов о применении норм права установленным обстоятельствам и доказательствам, имеющимся в деле.
Несогласие Общества с установленными по делу обстоятельствами и с оценкой судами первой и второй инстанций доказательств, а также иное толкование ответчиком норм действующего законодательства, сами по себе не являются основаниями для отмены принятых судебных актов в суде кассационной инстанции.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.
Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на заявителя.
В связи с принятием судом округа постановления по настоящему делу определение Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31.10.2016 о приостановлении исполнения судебных актов следует считать утратившим силу, исполнение оспоренных судебных актов подлежит возобновлению.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1), 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.05.2016 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2016 по делу в„– А43-10810/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Жилсервис-3" - без удовлетворения.
Возобновить исполнение решения Арбитражного суда Нижегородской области от 18.05.2016 и постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2016 по делу в„– А43-10810/2015.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
О.Н.ГОЛУБЕВА

Судьи
В.Ю.ПАВЛОВ
Д.В.ЧЕРНЫШОВ


------------------------------------------------------------------