АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 декабря 2016 г. по делу в„– А17-795/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 13.12.2016.
Полный текст постановления изготовлен 20.12.2016.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Кислицына Е.Г.,
судей Голубевой О.Н., Павлова В.Ю.,
при участии представителя
от ответчика: Мельниковой Ю.Ю. (доверенность от 17.11.2016 в„– 15)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
общества с ограниченной ответственностью "ОЛИМПСТРОЙ"
на решение Арбитражного суда Ивановской области от 06.07.2016,
принятое судьей Балашовой Н.С., и
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 03.10.2016,
принятое судьями Хоровой Т.В., Великоредчаниным О.Б., Немчаниновой М.В.,
по делу в„– А17-795/2016
по иску администрации города Иваново
(ИНН: 3728012487, ОГРН: 1023700543624)
к обществу с ограниченной ответственностью "ОЛИМПСТРОЙ"
(ИНН: 3702540429, ОГРН: 1073702041555)
о взыскании задолженности и неустойки
и

установил:

администрация города Иванова (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ивановской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ОЛИМПСТРОЙ" (далее - Общество) о взыскании 9 399 750 рублей задолженности, образовавшейся с 01.04.2015 по 01.01.2016 по договору аренды от 03.07.2012 в„– С-3/04-1455 земельного участка с кадастровым номером 37:24:040210:864, площадью 4006 квадратных метров, расположенного по адресу: город Иваново, переулок 1-й Рабфаковский, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, и 1 300 298 рублей 75 копеек неустойки, начисленной с 01.07.2015 по 01.02.2016.
Руководствуясь статьями 309, 310, 401, 406, 413, 606, 607, 612 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 39.20 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 23 Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и пунктом 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление в„– 73), Арбитражный суд Ивановской области решением от 06.07.2016, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 03.10.2016, частично удовлетворил исковые требования, взыскав в пользу истца 5 687 529 рублей 89 копеек задолженности по арендной плате; отказал в остальной части иска.
Не согласившись с решением и постановлением в удовлетворенной части, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой и дополнением к ней, в которой просит отменить названные судебные акты вследствие несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального права.
По мнению заявителя, оснований для взыскания задолженности, образовавшейся с 01.04.2015 по 13.09.2015, не имелось, так как использование земельного участка по целевому назначению прекращено 23.03.2015, действия истца по несвоевременному снятию с кадастрового учета ранее существовавших на участке жилых домов повлекли невозможность постановки построенного дома на кадастровый учет и прекращение спорного договора на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации; арендатор выполнил все необходимые и зависящие от него действия по прекращению договора аренды.
Кассационная жалоба Общества назначена к рассмотрению с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Ивановской области, однако в связи с отключением электричества в здании Арбитражного суда Волго-Вятского округа 06.12.2016 проведение судебного заседания по рассмотрению жалобы Общества с использованием систем видеоконференц-связи оказалось невозможным.
В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 11 часов 00 минут 13 декабря 2016 года.
На основании определения от 13.12.2016 при рассмотрении кассационной жалобы произведена замена судьи Камановой М.Н. на судью Голубеву О.Н. В силу части 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы после изменения состава суда начато сначала.
В судебном заседании 13.12.2016 представитель Общества поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе, и попросил отменить обжалованные решение и постановление.
Представитель Администрации в отзыве на кассационную жалобу сослался на законность и обоснованность состоявшихся судебных актов и попросил отказать в удовлетворении жалобы.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда в обжалуемой части проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, дополнения к ней и отзыва на жалобу, а также заслушав представителя ответчика, явившегося в судебное заседание 13.12.2016, окружной суд не нашел оснований для отмены принятых судебных актов в силу следующего.
Как усматривается из материалов дела и установил суд, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства от 22.06.2012 Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 03.07.2012 в„– С-3/04-1455 земельного участка с кадастровым номером 37:24:040210:864, площадью 4006 квадратных метров, расположенного по адресу: город Иваново, переулок 1-й Рабфаковский, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома.
Срок аренды установлен на 48 месяцев со дня подписания договора аренды (пункт 2.1 договора).
Договор зарегистрирован в установленном порядке 25.09.2012.
В договоре аренды стороны установили размер арендной платы на 2012-2016 годы и предусмотрели, что арендная плата уплачивается арендатором самостоятельно ежеквартально: за первый, второй, третий кварталы - не позднее 30-го числа последнего месяца квартала, за четвертый квартал - не позднее 15 ноября.
Построенный на земельном участке жилой дом введен в эксплуатацию 23.03.2015.
Ответчик с заявлением от 08.04.2015 обращался к истцу с предложением расторгнуть договор аренды.
Решением филиала Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" от 07.05.2015 приостановлено осуществление кадастрового учета вновь построенного на спорном земельном участке жилого дома, поскольку выявлены замечания, касающиеся технической и проектной документации дома, и сведения о наличии в государственном кадастровом учете данных в отношении иных многоквартирных домов на арендованном земельном участке.
В дальнейшем стороны вели переписку в части совершения действий по исключению сведений о ранее существовавших жилых домах из данных кадастрового учета и сведений о правах на жилые помещения в них из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).
Право собственности на первую квартиру во вновь построенном жилом доме зарегистрировано 14.09.2015.
По расчету истца за ответчиком с 01.04.2015 по 01.01.2016 образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком в сумме 9 399 750 рублей.
За несвоевременное перечисление арендной платы ответчику на основании пункта 5.2 договора с 01.07.2015 по 01.02.2016 начислена неустойка в виде пеней в размере 0,1 процента от не внесенной суммы, за каждый календарный день просрочки, которая составила 1 300 298 рублей 75 копеек.
Посчитав, что на стороне Общества образовалась задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с 01.04.2015 до 01.01.2016, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование, в свою очередь арендатор за фактическое пользование объектом аренды обязан вносить плату на условиях, в порядке и сроки, установленные договором аренды.
В силу разъяснений, изложенных в пункте 26 Постановление в„– 73, при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Обе судебные инстанции, установив факт регистрации права собственности на первую квартиру во вновь построенном жилом доме, пришли к выводу о прекращении договора аренды земельного участка 14.09.2015 на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, независимо от наличия записи о его регистрации, в связи с чем правомерно отказали во взыскании задолженности по арендной плате с указанной даты.
Предметом кассационного обжалования является несогласие Общества с начислением арендных платежей с момента окончания строительства жилого дома и введения его в эксплуатацию до прекращения договора аренды на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как продолжение договора аренды, по мнению заявителя, вызвано недобросовестным поведением Администрации, выразившимся в передаче земельного участка обремененным правами третьих лиц и несвоевременном снятии с кадастрового учета ранее существовавших на участке жилых домов.
Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды установили, что при заключении договора аренды земельного участка стороны согласовали его существенные (необходимые) условия, а именно: размер и местонахождение земельного участка, размер арендной платы, порядок ее уплаты, договор подписан сторонами без разногласий и дополнений. В договоре в соответствии с условиями аукциона определено также разрешенное использование.
Контрагенты подписали акт приема-передачи участка, в пункте 2 которого они подтвердили, что земельный участок передан в надлежащем виде, пригоден для использования, претензий у арендатора к арендодателю по передаваемому участку не имеется.
Земельный участок использовался ответчиком в соответствии с разрешенным использованием для строительства жилого дома. Доказательства невозможности использования земельного участка, а также наличия недостатков переданного в аренду земельного участка или ухудшения его состояния, препятствовавших пользованию участком в соответствии с видом его разрешенного использования, в материалах дела не имеется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Материалами дела подтверждается, что несвоевременное снятие Администрацией ранее существовавших на земельном участке жилых домов с кадастрового учета и исключение записи о праве собственности на жилое помещение в данных домах из ЕГРП (при сносе жилых домов в 2011 году, то есть еще до проведения аукциона и заключения договора аренды) повлекли невозможность своевременной постановки на кадастровый учет жилого дома, построенного ответчиком на земельном участке, а также невозможность своевременной регистрации первого права на квартиру в жилом доме, и, соответственно, прекращения договора аренды земельного участка в установленном порядке.
Между тем доказательств обращения арендатора к арендодателю в порядке статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации об уменьшении размера арендной платы за спорный период либо непосредственного удержания суммы понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы с предварительным извещении об этом арендодателя, Обществом не представлено.
Ссылка ответчика на претензию от 02.06.2015 в„– 140 не принимается во внимание, поскольку требование, заявленное в указанном письме, направлено, во-первых, на безвозмездное устранение арендодателем недостатков имущества, и, во-вторых, на прекращение начисления арендной платы за пользование земельным участком.
Администрация при выявлении препятствий к регистрации объекта недвижимости предприняла меры к устранению таких препятствий, о чем свидетельствует решение Фрунзенского районного суда города Иваново от 16.07.2015 (полный текст решения изготовлен 20.07.2015).
Заявленное в претензии требование о прекращение начисления арендной платы за пользование земельным участком не является требованием, предусмотренным в статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации. При том, что Общество самостоятельно прекратило исполнение договорной обязанности по внесению арендных платежей в полном объеме, что не предусмотрено упомянутой нормой права.
Кроме того, на основании пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Доказательств того, что при заключении договора аренды Обществом предпринимались меры по проверке сведений об отсутствии прав или каких-либо притязаний на него иных лиц, в дело не представлено.
Наличие в ЕГРП записи на жилое помещение в ранее существовавшем на земельном участке жилом доме не препятствовало к регистрации договора аренды земельного участка в установленном законом порядке, а потому Администрация не могла предположить о возможных неблагоприятных последствиях.
Оценив представленную в материалы дела доказательственную базу и установив наличие задолженности по арендной плате с 01.04.2015 по 13.09.2015, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о необходимости взыскания спорной суммы. Отказ в удовлетворении требований в части начисления и уплаты пеней не обжалуется, а потому кассационной инстанцией правомерность судебных актов в данной части не проверяется.
При таких обстоятельствах оснований для отмены состоявшихся судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется, поскольку они сводятся к переоценке исследованных доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может быть осуществлено в суде кассационной инстанции.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ивановской области от 06.07.2016 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 03.10.2016 по делу в„– А17-795/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ОЛИМПСТРОЙ" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Е.Г.КИСЛИЦЫН

Судьи
О.Н.ГОЛУБЕВА
В.Ю.ПАВЛОВ


------------------------------------------------------------------