АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июля 2016 г. по делу в„– А29-8025/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 12.07.2016.
Полный текст постановления изготовлен 14.07.2016.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Камановой М.Н.,
судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.,
при участии представителя от общества с ограниченной ответственностью "Томстрой": Белецкого В.М. (доверенность от 11.04.2016)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Томстрой"
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.03.2016,
принятое судьями Минаевой Е.В., Буториной Г.Г., Ившиной Г.Г.,
по делу в„– А29-8025/2015
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Томстрой"
(ОГРН: 1041100416720, ИНН: 1101118917)
к Администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар"
о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка
и

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Томстрой" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением (с учетом уточнения) о признании незаконным отказа администрации муниципального образования городского округа "Сыктывкар" (далее - Администрация) в заключении на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 11:05:0106003:303, площадью 2325 квадратных метров, изложенного в письме от 29.06.2015 в„– 15-02/юл/052877, и об обязании ответчика устранить допущенные нарушения путем заключения соответствующего договора аренды земельного участка.
Заявленные требования основаны на статьях 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что заявитель имеет право на предоставление ему арендованного земельного участка на новый срок без проведения торгов.
Арбитражный суд Республики Коми решением от 25.11.2015 удовлетворил заявленные требования.
Второй арбитражный апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции и постановлением от 17.03.2016 отменил решение Арбитражного суда Республики Коми от 25.11.2015; отказал в удовлетворении заявления.
Не согласившись с постановлением, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
Заявитель жалобы полагает, что на основании пункта 4 статьи 39.6 и подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации имеет право на заключение договора аренды спорного земельного участка на новый срок, так как с соответствующим заявлением он обратился до истечения срока действия ранее заключенного договора, выводы суда об обратном сделаны без учета положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации; нахождение на земельном участке объекта незавершенного строительства не является единственным доказательством освоения арендатором земельного участка и условием для продления договорных отношений на новый срок; суд апелляционной инстанции не учел правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 в„– 8985/08.
Представитель заявителя в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы.
Администрация не обеспечила явку представителя в судебное заседание.
Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованного судебного акта в силу следующего.
Как следует из документов и установили суды, Администрация (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "ЭлитСтрой" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 27.07.2012 в„– 01/12-452, согласно которому арендодатель сдает, арендатор принимает в аренду из земель населенных пунктов земельный участок площадью 2325 квадратных метров, с кадастровым номером 11:05:0106003:303, расположенный по адресу: Республика Коми, город Сыктывкар, улица Громова (район жилого дома в„– 24), для строительства объекта "Здание офисного центра".
Договор аренды заключен на срок до 21.02.2015 (пункт 1.2 договора).
Общество с ограниченной ответственностью "ЭлитСтрой" и индивидуальный предприниматель Абдрашитов Сергей Александрович (далее - Предприниматель) 17.08.2012 заключили договор уступки права аренды земельного участка, согласно которому общество с ограниченной ответственностью "ЭлитСтрой" уступило, Предприниматель принял права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 27.07.2012 в„– 01/12-452. Переход права аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Предприниматель и Общество 19.02.2013 заключили договор уступки права аренды земельного участка, в силу которого Предприниматель уступил, Общество приняло права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды земельного участка от 27.07.2012 в„– 01/12-452. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Общество обратилось к Администрации с заявлением от 03.06.2015 в„– 99 о предоставлении в аренду спорного земельного участка сроком на три года.
Администрация в письме от 29.06.2015 в„– 15-02/юл/052877 отказала Обществу в заключении договора аренды земельного участка для строительства на три года на том основании, что срок действия ранее заключенного договора аренды земельного участка истек, а с 01.03.2015 вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, в силу которых повторно право аренды на земельный участок может быть предоставлено сроком на три года однократно собственникам объектов незавершенного строительства, тогда как, согласно уведомлению от 11.06.2015 в„– 11/001/002/2015-5589, сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, расположенный на спорном земельном участке, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют.
Не согласившись с указанным решением Администрации, Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
По правилам части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
На основании пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и в статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.
В силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 в„– 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации утратил силу с 01.03.2015.
Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (пункт 21 статьи 1 Закона в„– 171-ФЗ).
Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Общество обратилось к Администрации с заявлением от 03.06.2015 в„– 99 о предоставлении в аренду спорного земельного участка сроком на три года после 01.03.2015, поэтому апелляционный суд пришел к обоснованному выводу, что к правоотношениям применяются нормы Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Закона в„– 171-ФЗ.
С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи.
При отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В соответствии с подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта.
Ссылка заявителя на то, что он соответствует всем условия, предусмотренным статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, при которых заключение нового договора аренды земельного участка возможно без проведения торгов, поскольку на спорном участке осуществляется комплексное развитие территории, основана на ошибочном толковании норм права.
В силу статьи 46.4 Градостроительного кодекса Российской Федерации комплексное освоение территории включает в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.
В настоящем деле целью аренды земельного участка являлось строительство конкретного объекта - офисного центра, которое нельзя отнести к комплексному освоению территории.
По правилам подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 в„– 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Апелляционный суд установил, что в деле отсутствуют доказательства нахождения на спорном земельном участке на момент рассмотрения Администрацией обращения Общества объекта незавершенного строительства, строительные работы на арендованном земельном участке не начаты.
Возразив против приведенного вывода суда второй инстанции, кассатор, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил доказательств нахождения на спорном участке объекта незаверенного строительства. Согласование разрешительной документации, получение технической документации исходя из буквального толкования подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не являются условиями для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов.
Суд округа отметил, что действующие положения Земельного кодекса Российской Федерации не содержат норм, предоставляющих возможность заключения нового договора аренды земельного участка в случаях, если отсутствует объект незавершенного строительства и не начато соответствующее строительство. Довод кассатора о необходимости применения правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 в„– 8985/08, признан ошибочным, поскольку настоящее дело имеет иные фактические обстоятельства (на спорном земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства).
Истец не подтвердил, что на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Отменяя судебный акт суда первой инстанции, апелляционный суд, учитывая установленные фактические обстоятельства, пришел к обоснованному выводу об отсутствии совокупности условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов, а потому оспоренный отказ Администрации в предоставлении Обществу земельного участка в аренду без проведения торгов правомерно признан соответствующим требованиям Земельного кодекса Российской Федерации и не нарушающим права и законные интересы заявителя, который при необходимости не лишен возможности заключить договор аренды спорного участка на торгах, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
При изложенных обстоятельствах дела возобновление договора аренды земельного участка на неопределенный срок не является решающим юридически значимым обстоятельством для установления правомерности действий Администрации. Выводы суда апелляционной инстанции по данному вопросу основаны на оценке условий договора, а переоценка в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не относится к компетенции суда кассационной инстанции.
Возражения заявителя, изложенные в настоящей жалобе, не опровергают выводы суда апелляционной инстанции и по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств дела.
Несогласие заявителя с выводами апелляционного суда, основанными на оценке доказательств, равно как и иное толкование норм законодательства, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствуют о наличии в обжалованном судебном акте существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибки.
Материалы дела исследованы Вторым арбитражным апелляционным судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в принятом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.03.2016 по делу в„– А29-8025/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Томстрой" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
М.Н.КАМАНОВА

Судьи
О.Н.ГОЛУБЕВА
Е.Г.КИСЛИЦЫН


------------------------------------------------------------------