АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 марта 2016 г. по делу в„– А79-4088/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 17.03.2016.
Полный текст постановления изготовлен 24.03.2016.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Кислицына Е.Г.,
судей Павлова В.Ю., Чернышова Д.В.
при участии представителя
от истца: Сливина А.В. (доверенность от 22.05.2015)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
Территориального управления Федерального агентства
по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике
на решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 23.10.2015,
принятое судьей Яхатиной С.Ю., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015,
принятое судьями Мальковой Д.Г., Александровой О.А., Бухтояровой Л.В.,
по делу в„– А79-4088/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Машина"
(ИНН: 2129003770, ОГРН: 1022101268045)
к Территориальному управлению Федерального агентства
по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике
(ИНН: 2130073740, ОГРН: 1102130006351)
об изменении договора аренды
и по встречному иску о расторжении договора аренды лесного участка,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, -
министерство природных ресурсов и экологии Чувашской Республики,
государственное учреждение "Опытное лесничество",
управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике,
федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии"
в лице филиала о Чувашской Республике - Чувашии и
администрация города Чебоксары Чувашской Республики,
и

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Машина" (далее - ООО "Машина", Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике (далее - Теруправление) о внесении изменений в договор аренды лесного участка от 03.12.2008 в„– 38 в части категории земель и вида целевого использования объекта найма.
Исковое требование основано на статьях 450, 451 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно переводом в установленном порядке арендуемого участка из категории земель лесного фонда с разрешенным использованием с "для осуществления рекреационной деятельности" в категорию земель населенных пунктов с разрешенным использованием "для строительства моечного пункта автомобилей на два поста и станции технического обслуживания".
Сославшись на статьи 416, 417, 450, 451 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 42 Земельного кодекса Российской Федерации, Теруправление обратилось со встречным иском к Обществу о расторжении названного договора ввиду невозможности дальнейшего использования участка с кадастровым номером 21:01:020705:63 в соответствии с целями, указанными в договоре.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство природных ресурсов и экологии Чувашской Республики (далее - Министерство природных ресурсов), государственное учреждение "Опытное лесничество" (далее - Лесничество), управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее - Росреестр), федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Чувашской Республике - Чувашии (далее - Кадастровая палата) и администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Администрация).
Руководствуясь статьями 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 42 и 84 Земельного кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии решением от 23.10.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 24.12.2015, удовлетворил первоначальный иск и отказал в удовлетворении встречного иска. Суды обеих инстанций исходили из того, что категория земель и вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 21:01:020705:63 изменены в установленном законом порядке; установление иного правового режима участка не является основанием для расторжения ранее заключенной сделки; процедура предоставления ООО "Машина" данного земельного участка для строительства, предусмотренная статьей 30 Земельного кодекса Российской Федерации соблюдена; невозможность исполнения договора аренды на новых условиях не доказана.
Не согласившись с данными судебными актами, Теруправление обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
По мнению заявителя, суды сделали ошибочный вывод о соблюдении процедуры выбора земельного участка под строительства, поскольку уполномоченный орган не принимал решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт о выборе земельного участка. Податель жалобы настаивает на невозможности исполнения обязательств по договору аренды от 03.12.2008 в„– 38, на использовании арендатором спорного участка не по целевому назначению и на существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании представитель истца указывал на несостоятельность аргументов заявителя и просил оставить оспариваемые судебные акты без изменения.
В отзыве на кассационную жалобу Росреестр поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Окружной суд удовлетворил ходатайства Теруправления и Росреестра о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 10.03.2016 объявлен перерыв до 09 часов 30 минут 17.03.2016.
Министерство природных ресурсов, Лесничество, Кадастровая палата и Администрация, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность решения Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее и заслушав полномочного представителя истца, окружной суд пришел к следующему.
Как видно из документов и установил суд, Лесничество (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 03.12.2008 в„– 38 лесного участка площадью 0,25 гектара, местоположение: Чувашская Республика, Чебоксарский район, государственное учреждение "Опытное лесничество" Министерства природных ресурсов и экологии Чувашской Республики, Карачуринское участковое лесничество, квартал 72, выдел 3 (часть лесного участка с условным номером 21:17:00:0000), сроком на 49 лет, для осуществления рекреационной деятельности. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 23.01.2009.
Стороны заключили дополнительные соглашения от 11.05.2010 и от 17.12.2010 в„– 2 к договору аренды, в которых заменили арендодателя на Министерство природных ресурсов и уточнили предмет найма, коим стал лесной участок площадью 0,1855 гектара, местоположение: Чувашская Республика, Чебоксарский район, государственное учреждение "Опытное лесничество" Министерства природных ресурсов и экологии Чувашской Республики, Карачуринское участковое лесничество, квартал 72, выдел 3 (часть лесного участка с условным номером 21:17:00:0000).
По сведениям государственного кадастра недвижимости, указанный участок поставлен на кадастровый учет 16.09.2008 с присвоением кадастрового номера 21:01:020705:63.
Кабинет Министров Чувашской Республики издал постановление от 26.10.2011 в„– 458 о включении указанного участка в границы города Чебоксары Чувашской Республики с видом разрешенного использования "для строительства моечного пункта автомобилей на два поста и станции технического обслуживания".
В соответствии со статьями 8 и 11 Федерального закона от 21.12.2004 в„– 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую", статьей 4.1 Федерального закона от 29.12.2004 в„– 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", статьей 21 Закона Чувашской Республики "О регулировании градостроительной деятельности в Чувашской Республике" и на основании протокола и заключения о результатах публичных слушаний по вопросу изменения категории земель лесного фонда в категорию земель населенных пунктов от 07.10.2009, постановления Администрации от 12.04.2010 в„– 77 "О ходатайстве включения земельных участков в границы населенного пункта города Чебоксары", заключения Администрации от 12.04.2010 в„– 29/04-1426, письма Кабинета Министров Чувашской Республики от 12.04.2010 в„– 02/08-2988 осуществлены перевод земельного участка с кадастровым номером 21:01:020705:63, ранее отнесенного к лесному фонду, в категорию земель населенных пунктов и изменение разрешенного вида использования на "для строительства моечного пункта автомобилей на два поста и станции технического обслуживания".
Право собственности на данный участок зарегистрировано за Российской Федерацией 20.03.2013.
ООО "Машина" обратилось в Администрацию с заявлением от 26.07.2013 об обеспечении выбора земельного участка с кадастровым номером 21:01:020705:63 для строительства.
Информация о предполагаемом предоставлении в аренду участка опубликована в газете "Чебоксарские новости" от 17.10.2013 в„– 116.
Администрация подготовила и выдала Обществу акт выбора земельного участка от 29.01.2014 в„– 35/2, утвердила схему расположения земельного участка на кадастровой карте соответствующей территории от 30.12.2013 (постановление от 05.03.2014 в„– 858).
Общество 30.04.2014 направило в адрес Теруправления пакет документов, необходимый для утверждения акта о выборе земельного участка.
В письме от 15.10.2014 в„– ППП-10/44001 Теруправление сообщило об отказе в утверждении акта выбора от 29.01.2014 в„– 35/2; в письме от 17.04.2015 в„– 02-08/2267 просило подписать соглашение о расторжении договора от 03.12.2008 в„– 38 в связи с невозможностью использования земельного участка.
Несогласие арендодателя внести в договор аренды от 03.12.2008 в„– 38 изменения в части категории земель и вида разрешенного использования спорного земельного участка и отказ арендатора от предложения расторгнуть эту сделку послужили основанием для обращения сторон в арбитражный суд с настоящими исками.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным в пункте 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны.
Арендаторы обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначение и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации).
В то же время целевое назначение в совокупности с видом разрешенного использование земельного участка является существенным фактором, определяющим правовой режим земельного участка и пределы осуществления прав на него. Поэтому при решении вопроса о возможности продолжения арендных правоотношений сторон и внесения в договор изменений в части категории земель и вида разрешенного использования земельного участка арендодатель связан установленными порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования и ограничениями в обороте земель.
В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей до 01.03.2015) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществлялось исключительно с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Следовательно, включение спорного земельного участка в границы населенного пункта и изменение разрешенного вида использования не могло автоматически наделить арендатора правом на эксплуатацию этого участка в целях строительства ввиду особого порядка приобретения такого права (статьи 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации). Статья 84 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающая сохранение прав арендаторов на земельные участки, включенные в черту населенных пунктов, не могла быть применена судами в качестве основания для удовлетворения первоначального иска в отрыве от особенностей вида разрешенного использования объекта найма.
Материалы дела не содержат доказательств отведения Обществу в установленном законом порядке земельного участка под строительство.
Ссылки судов обеих инстанций на соблюдение истцом в 2014 году процедуры выбора в отношении поставленного в 2008 году на кадастровый учет земельного участка с разрешенным использованием "для строительства моечного пункта автомобилей на два поста и станции технического обслуживания", противоречили нормам действующего на тот момент законодательства, а именно: статьям 30 (части 5), 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации, ибо порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, существовавший до 01.03.2015, не предусматривал предоставления земельного участка, ранее поставленного на кадастровый учет; предоставления земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществлялось исключительно на торгах (статья 38 Земельного кодекса Российской Федерации).
Удовлетворив первоначальный иск, суды первой и апелляционной инстанций фактически разрешили использовать участок для строительства, в обход законодательно установленной процедуры.
Изложенное позволило суду кассационной инстанции заключить следующее: выводы судов первой и апелляционной инстанций о возможности изменения договора в части целевого использования переданного в аренду земельного участка не соответствовали фактическим обстоятельствам и были основаны на неправильном толковании и применении поименованных норм материального права.
В результате изменения правового режима земельного участка исполнение сторонами обязательств по договору от 03.12.2008 в„– 38, предметом которого хотя и являлся этот же участок с кадастровым номером 21:01:020705:63, но имевший иные характеристики, стало невозможным, что явилось существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, и условием для расторжения сделки на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Неправильное толкование и неприменение подлежавших применению судами первой и апелляционной инстанций положений действующего законодательства привело к предоставлению истцу необоснованного преимущества на получение в аренду земельного участка, предназначенного для строительства, и явились основанием для отмены принятых по делу судебных актов на основании части 1 и пунктов 1, 2 и 3 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Приняв во внимание пункт 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, окружной суд счел возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт.
В связи с отменой принятых по делу судебных актов расходы по государственной пошлине, понесенные Обществом за рассмотрение искового заявления, подлежат отнесению на истца; расходы по государственным пошлинам за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб, от уплаты которых Теруправление освобождено, взыскиваются с проигравшей стороны (Общества) в доход федерального бюджета (статьи 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и подпункты 3 и 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 2 части 1), 288 (частью 1 и пунктами 1, 2 и 3 части 2) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 23.10.2015 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 по делу в„– А79-4088/2015 отменить. Принять новый судебный акт.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Машина" (ИНН: 2129003770, ОГРН: 1022101268045) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике (ИНН: 2130073740, ОГРН: 1102130006351) об изменении договора аренды оставить без удовлетворения.
Встречный иск Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике (ИНН: 2130073740, ОГРН: 1102130006351) к обществу с ограниченной ответственностью "Машина" (ИНН: 2129003770, ОГРН: 1022101268045) удовлетворить.
Расторгнуть договор аренды от 03.12.2008 в„– 38 лесного участка площадью 0,1855 гектара, местоположение: Чувашская Республика, Чебоксарский район, государственное учреждение "Опытное лесничество" Министерства природных ресурсов и экологии Чувашской Республики, Карачуринское участковое лесничество, квартал 72, выдел 3 (часть лесного участка с условным номером 21:17:00:0000), заключенный между Министерством природных ресурсов и экологии Чувашской Республики и обществом с ограниченной ответственностью "Машина".
Поручить Арбитражному суду Чувашской Республики - Чувашии осуществить поворот исполнения отмененных судебных актов.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Машина" (ИНН: 2129003770, ОГРН: 1022101268045) в доход федерального бюджета 6000 рублей расходов по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной и кассационной жалоб.
Арбитражному суду Чувашской Республики - Чувашии выдать исполнительный лист.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Е.Г.КИСЛИЦЫН

Судьи
В.Ю.ПАВЛОВ
Д.В.ЧЕРНЫШОВ


------------------------------------------------------------------