АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 марта 2016 г. по делу в„– А82-8552/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 21.03.2016.
Полный текст постановления изготовлен 28.03.2016.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Бабаева С.В.,
судей Камановой М.Н., Кислицына Е.Г.,
при участии представителя
от ответчиков - закрытого акционерного общества
"Ярославское специализированное управление Гидроспецфундаментстрой",
общества с ограниченной ответственностью "Винтэкс" и
общества с ограниченной ответственностью "Альянс Строй Групп":
Русановой В.Ю. (доверенности от 15.01.2016, 28.01.2016 и 10.03.2016)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -
общества с ограниченной ответственностью "Ресолт"
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 02.11.2015,
принятое судьями Савельевым А.Б., Поляковой С.Г., Тетерваком А.В.,
по делу в„– А82-8552/2013 Арбитражного суда Ярославской области
по иску общества с ограниченной ответственностью "Ресолт"
(ИНН: 7604050046, ОГРН: 1027600693185)
к закрытому акционерному обществу
"Ярославское специализированное управление "Гидроспецфундаментстрой"
(ИНН: 7604011294, ОГРН: 1027600689434),
обществу с ограниченной ответственностью "Винтэкс"
(ИНН: 7602066756, ОГРН: 1087602001794) и
обществу с ограниченной ответственностью "Альянс Строй Групп"
(ИНН: 7604231596, ОГРН: 1127604014130)
о признании договоров недействительными,
применении последствий недействительности сделок,
о признании отсутствующим зарегистрированного права и
о погашении записи о государственной регистрации права,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, -
открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице филиала Северный банк, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, Федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" в лице Ярославского филиала и муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля",
и

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Ресолт" (далее - ООО "Ресолт") обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к закрытому акционерному обществу "Ярославское специализированное управление "Гидроспецфундаментстрой" (ранее - ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой"; далее - ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой"), обществу с ограниченной ответственностью "Винтэкс" (далее - ООО "Винтэкс") и обществу с ограниченной ответственностью "Альянс Строй Групп" (далее - ООО "Альянс Строй Групп"):
- о признании договора от 03.06.2008 в„– 01/06-08 с дополнительным соглашением от 03.06.2008 в„– 1 к нему, заключенных между ООО "Ресолт" и ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой", прекращенными;
- о признании отсутствующим зарегистрированного за ООО "Альянс Строй Групп" права собственности на недвижимое имущество - объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 365 квадратных метров, степень готовности семь процентов, инвентарный в„– 29637, литера А, кадастровый (условный) номер 76-76-21/036/2011-353, расположенный по адресу: г. Ярославль, в квартале ограниченном улицами Крупской, Осипенко и Декабристов;
- о погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о государственной регистрации права аренды на земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 20 505 квадратных метров, с кадастровым номером 76:23:042206:0034, а также права собственности на спорный объект незавершенного строительства;
- о признании недействительным договора купли-продажи не завершенного строительством объекта от 18.08.2011, заключенного между ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" и ООО "Винтэкс", и о применении последствий недействительности сделки в виде возврата прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 11.10.2006 в„– 17751/1-о находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 76:23:042206:0034;
- о признании недействительным решения ООО "Винтэкс" от 19.09.2012 о внесении в уставный капитал ООО "Альянс Строй Групп" спорного объекта незавершенного строительства и права аренды на земельный участок с кадастровым номером 76:23:042206:0034, а также о применении последствий недействительности сделки в виде возврата прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 11.10.2006 в„– 17751/1-о находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 76:23:042206:0034;
- об обязании ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" возвратить ООО "Ресолт" права и обязанности арендатора по договору аренды от 11.10.2006 в„– 17751/1-0 находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 76:23:042206:0034, а также о взыскании с ответчиков судебных расходов по уплате государственной пошлины и оплате услуг представителя.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице филиала Северный банк (далее - Банк), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области (далее - Управление), Федеральное государственное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации" в лице Ярославского филиала (далее - Предприятие) и муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" (далее - Агентство).
Руководствуясь статьями 130, 131, 165.1, 167, 168, 346, 454, 486 и 488 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 52 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Арбитражный суд Ярославской области решением от 28.07.2015 удовлетворил заявленные требования в полном объеме.Повторно рассмотрев дело, Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 02.11.2015 изменил решение суда первой инстанции и принял по делу новый судебный акт, в соответствии с которым удовлетворил исковые требования частично, признав заключенные ООО "Ресолт" и ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" договор от 03.06.2008 в„– 01/06-08 с дополнительным соглашением от 03.06.2008 в„– 1 к нему прекращенными; отказал в остальной части иска.
Не согласившись с постановлением в части отказа в удовлетворении заявленных требований, ООО "Ресолт" обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить названный судебный акт вследствие несоответствия выводов суда фактическим обстоятельствам дела и нарушения норм материального и процессуального права.
Основные доводы заявителя сводятся к тому, что договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 18.08.2011, подписанный ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" и ООО "Винтэкс", не соответствует требованиям закона и является ничтожной сделкой, так как спорный объект фактически не существует, а потому регистрация права собственности ООО "Винтэкс", а затем и переход права к ООО "Альянс Строй Групп" на него и права аренды земельного участка осуществлены в отсутствие правовых оснований.
Представитель ответчиков в судебном заседании, а также представитель Банка в отзыве на кассационную жалобу сослались на законность и обоснованность обжалованного судебного акта и попросили отказать в удовлетворении жалобы.
Истец и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направили представителей в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность постановления Второго арбитражного апелляционного суда в обжалуемой части проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, а также заслушав представителя ответчиков, явившегося в судебное заседание, окружной суд не нашел оснований для отмены принятого судебного акта в силу следующего.
Как усматривается из материалов дела и установил суд, Агентство (арендодатель) и ООО "Ресолт" (арендатор) заключили договор аренды от 11.10.2006 в„– 17751/1-о с дополнительным соглашением от 13.03.2008 в„– 1, по условиям которого арендодатель предоставил за плату арендатору, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 20 505 квадратных метров, с кадастровым номером 76:23:042206:0034, расположенный в квартале, ограниченном улицами Крупской, Осипенко и Декабристов в Красноперекопском районе города Ярославля, для строительства двухэтажных сблокированных индивидуальных жилых домов с инженерными коммуникациями. Договор заключен на период строительства и зарегистрирован в установленном законом порядке.
ООО "Ресолт" и ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" заключили договор от 03.06.2008 в„– 01/06-08, по условиям которого ООО "Ресолт" передает, а ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" принимает права и обязанности арендатора по договору аренды от 11.10.2006 в„– 17751/1-о, переход которых осуществляется путем заключения дополнительного соглашения в„– 2 к договору аренды, который подлежит государственной регистрации. Земельный участок по договору аренды отведен для проектирования и строительства двухэтажных сблокированных и индивидуальных домов с инженерными коммуникациями; кроме того, ООО "Ресолт" передает, а ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" принимает исходно-разрешительную документацию проекта строительства двухэтажных сблокированных и индивидуальных жилых домов с инженерными коммуникациями, расположенных в квартале, ограниченном ул. Крупской, ул. Осипенко и ул. Декабристов в Красноперекопском районе города Ярославля, и обязуется предпринять все возможные меры и действия, направленные на то, чтобы придать передаче прав заказчика ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" юридически обязательную силу, результатом которых будет являться получение последним разрешения на строительство объекта (пункт 1.2 договора).
За выполнение ООО "Ресолт" принятых на себя обязательств ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" обязуется в течение пяти рабочих дней с момента получения им разрешения на строительство передать ООО "Ресолт" простой вексель ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" (векселедатель) сроком предъявления к оплате не ранее 31.10.2010 номинальной стоимостью 20 000 000 рублей, форма и содержание которого являются приложением к договору (пункт 1.3 договора).
Стороны договорились, что ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" (застройщик) принимает на себя обязательства построить и передать ООО "Ресолт" (участник долевого строительства) жилые помещения (квартиры), входящие в состав объекта общей площадью 500 квадратных метров, заключив с ООО "Ресолт" в 30-дневный срок с момента получения разрешения на строительство объекта договор долевого участия в строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 в„– 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". При этом особым условием стороны определили порядок расчета по договору долевого участия. В качестве оплаты за построенное и передаваемое жилье ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" обязалось принять от ООО "Ресолт" ранее упомянутый вексель (пункт 1.4 договора).
Стороны также обязались: ООО "Ресолт" - в течение семи рабочих дней с момента заключения договора направить в мэрию города Ярославля заявление о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка и в течение пяти рабочих дней с момента государственной регистрации передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка передать ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" имеющуюся исходно-разрешительную документацию, касающуюся строительства объекта (пункт 2.1 договора); ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" - принять исполнение договора со стороны ООО "Ресолт" и исполнить обязательства, предусмотренные в пунктах 1.3 и 1.4 договора (пункт 2.2 договора).
Обязательства ООО "Ресолт" считаются выполненными и подлежат оплате с момента получения ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" разрешения на строительство (пункт 3.1 договора). При этом ООО "Ресолт" несет ответственность за полноту и достоверность комплекта исходно-разрешительной документации на строительство объекта (пункт 3.5 договора).
Обязательства ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" считаются выполненными с момента исполнения обязательств, предусмотренных в пункте 1.4 договора. При этом оно освобождается от обязательств, принятых на себя, в том числе в соответствии с пунктами 1.3 и 1.4 договора в случае неисполнения ООО "Ресолт" принятых на себя обязательств и неполучения ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" разрешения на строительство объекта (пункт 3.4 договора).
Договор действует между сторонами до полного выполнения сторонами принятых на себя обязательств (пункт 4.1 договора).
Ввиду наличия у ООО "Ресолт" задолженности по арендной плате за земельный участок в размере 793 706 рублей 56 копеек, стороны договора подписали дополнительное соглашение от 03.06.2008 в„– 1, согласно которому соразмерно уменьшили сумму вознаграждения ООО "Ресолт" за выполнение им условий пункта 1.3 договора до 19 206 294 рублей. ОАО "ЯСУ Гидроспецфундаментстрой" должно передать ООО "Ресолт" вексель на указанную сумму (пункты 1 - 2.1 дополнительного соглашения). Стороны уменьшили общую площадь подлежащих передаче жилых помещений до 480,1 квадратного метра и их стоимость до 19 206 294 рублей, соответствующей номинальной стоимости векселя (пункт 2.2 дополнительного соглашения).
Особым условием дополнительного соглашения от 03.06.2008 в„– 1 к договору от 03.06.2008 указано, что в качестве полной оплаты стоимости жилых помещений, являющихся предметом договора долевого участия в строительстве, ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" обязуется принять от ООО "Ресолт" названный простой вексель. Срок для заключения договора долевого участия в строительстве составляет 30 рабочих дней с момента получения разрешения на строительство.
Во исполнение договора от 03.06.2008 в„– 01/06-08 ООО "Ресолт", ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" и арендодатель (Агентство) подписали дополнительное соглашение от 03.06.2008 в„– 2 к договору аренды земельного участка от 11.10.2006 в„– 17751/1-о, согласно которому права и обязанности арендатора (ООО "Ресолт") приняло на себя ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой". Земельный участок передан по акту приема-передачи от 03.06.2008 от прежнего арендатора к новому. Дополнительное соглашение в„– 2 зарегистрировано в установленном законом порядке 03.07.2008.
ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" 15.02.2010 и 10.12.2012 сообщало истцу о намерении расторгнуть договор от 03.06.2008 в связи с существенным изменением обстоятельств и невозможностью его исполнения, однако стороны соглашения о расторжении договора не подписали.
ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" 18.05.2011 получило разрешение на строительство в„– RU76301000-101-2011.
Запись о государственной регистрации права собственности ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" на не завершенный строительством объект, площадь застройки 365 квадратных метров, степень готовности семь процентов, инвентарный в„– 29637, литера А, расположенный по адресу: г. Ярославль, в квартале, ограниченном улицами Крупской, Осипенко и Декабристов, кадастровый (условный) номер 76-76-21/036/2011-353, внесена в ЕГРП 12.08.2011 (запись регистрации в„– 76-76-21/036/2011-353).
ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" и ООО "Винтэкс" заключили договор от 18.08.2011, согласно которому последнее приобрело в собственность указанный объект не завершенного строительством. Право собственности ООО "Винтэкс" зарегистрировано в ЕГРП 15.09.2011.
В соответствии с дополнительным соглашением от 27.02.2012 в„– 3 к договору аренды земельного участка от 11.10.2006 в„– 17751/1-о права и обязанности арендатора земельного участка переданы от ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" к ООО "Винтэкс". Земельный участок передан новому арендатору по акту приема-передачи. Дополнительное соглашение в„– 3 зарегистрировано в ЕГРП 04.04.2012. Срок действия договора аренды земельного участка продлен до 19.05.2014 дополнительным соглашением от 21.05.2012 в„– 5 (зарегистрировано в ЕГРП 25.06.2012).
Согласно решению от 19.09.2012 ООО "Винтэкс" (единственный участник) учреждает ООО "Альянс Строй Групп" и в качестве оплаты уставного капитала вносит, среди прочих объектов, не завершенный строительством объект, площадь застройки 365 квадратных метров, степень готовности семь процентов, инвентарный в„– 29637, литера А, расположенный по адресу: г. Ярославль, в квартале, ограниченном улицами Крупской, Осипенко и Декабристов, и право аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 12 022 квадратных метра, с кадастровым номером 76:23:042206:0034, расположенного в квартале, ограниченном ул. Крупской, ул. Осипенко и ул. Декабристов в Красноперекопском районе города Ярославля, предоставленного для строительства двухэтажных сблокированных индивидуальных жилых домов с инженерными коммуникациями. Упомянутые объект и право аренды переданы ООО "Альянс Строй Групп" по акту приема-передачи от 19.09.2012, и право на них зарегистрировано в ЕГРП: на объект - 12.10.2012, на земельный участок по дополнительному соглашению от 16.10.2012 в„– 6 к договору аренды земельного участка - 26.10.2012.
ООО "Альянс Строй Групп" 15.09.2013 получило разрешение в„– RU76301000-443-2013 на строительство 26-этажных многоквартирных жилых домов в„– 1-5 с инженерными коммуникациями в границах принадлежащего застройщику земельного участка площадью 20 505 квадратных метров, сроком действия до 30.06.2024.
Объект незавершенного строительства и право аренды на земельный участок находятся в залоге у Банка в обеспечение исполнения кредитных обязательств по договору ипотеки от 29.10.2012 в„– 0077/0/12156/04.
Поскольку обязательства по договору от 03.06.2008 перед ООО "Ресолт" не выполнены, последнее 16.01.2014 направило ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" соглашение о расторжении договора с возвращением земельного участка первоначальному арендатору - ООО "Ресолт". Соглашение о расторжении договора стороны не подписали.
Сославшись на отсутствие оплаты по договору от 03.06.2008, а также физическое отсутствие объекта на земельном участке с кадастровым номером 76:23:042206:0034, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды установили, что, по условиям договора от 03.06.2008 в„– 01/06-08 его предметом в том числе является передача прав на земельный участок и исходно-разрешительной и проектно-сметной документации от ООО "Ресолт" к ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой", которой корреспондирует обязанность ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" передать ООО "Ресолт" вексель в счет оплаты, а также погасить задолженность ООО "Ресолт" по договору аренды от 11.10.2006. Кроме того, в рамках данного договора стороны также пришли к соглашению о заключении в будущем (в течение 30 рабочих дней с даты получения разрешения на строительство) договора долевого участия в строительстве в отношении жилых помещений.
Таким образом, договор от 03.06.2008 в„– 01/06-08 является смешанным, поскольку содержит элементы нескольких договоров, в частности в договоре определены отношения сторон по возмездности уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка - перенайму (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации), реализованному путем заключения дополнительного соглашения в„– 2 к договору аренды земельного участка. При этом к отношениям ООО "Ресолт" и ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" по возмездной передаче прав применимы положения о купле-продаже в силу пункта 4 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
При этом, согласно пунктам 4 и 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
Исходя из смысла и содержания указанных норм в результате отказа от договора и его расторжения он прекращает свое действие на будущее время.
Суды первой и апелляционной инстанций, учитывая фактические обстоятельства дела (отсутствие намерений сохранить правоотношения, несовершение в течение длительного времени действий по его исполнению со стороны ЗАО "ЯСУ Гидроспецфундаментстрой" (невыдача векселя, незаключение договора долевого участия в строительстве), а также выраженную волю на прекращение договорных правоотношений, возникших из договора от 03.06.2008 сначала ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой", а затем ООО "Ресолт", правомерно сочли договор от 03.06.2008 в„– 01/06-08 прекращенным.
Предметом кассационного обжалования явилось несогласие истца с отказом суда апелляционной инстанции в части удовлетворения требований о признании недействительным договора купли-продажи не завершенного строительством объекта от 18.08.2011 и о применении последствий недействительности сделки в виде возврата прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 11.10.2006 в„– 17751/1-о; о признании недействительным решения ООО "Винтэкс" от 19.09.2012 о внесении в уставный капитал ООО "Альянс Строй Групп" спорного объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка; о признании отсутствующим зарегистрированного за ООО "Альянс Строй Групп" права собственности на спорный объект; о погашении в ЕГРП записи о государственной регистрации права аренды на земельный участок и права собственности на спорный объект незавершенного строительства; об обязании ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" возвратить ООО "Ресолт" права и обязанности арендатора по договору аренды от 11.10.2006 в„– 17751/1-о.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), то есть в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды.
Из материалов дела следует, что право аренды земельного участка ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой", полученное от истца, на момент рассмотрения спора у ответчика отсутствует; замена арендатора (передача права аренды) осуществлялась путем заключения дополнительных соглашений к договору аренды земельного участка. Владение спорным земельным участком осуществлялось ответчиками на основании дополнительных соглашений от 03.06.2008 в„– 2, от 27.02.2012 в„– 3 и от 16.10.2012 в„– 6 к договору аренды, которые зарегистрированы в установленным порядке и не признаны недействительными.
Таким образом, истец при заключении дополнительного соглашения от 03.06.2008 в„– 2 выбыл из правоотношений по договору аренды земельного участка. Однако и ОАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" не является владельцем земельного участка и не обладает правом аренды на него, а потому оно не может быть обязано судебным решением передать землю ООО "Ресолт".
При невозможности возврата имущества в натуре сторона, нарушившая договор, обязана возместить другой стороне его стоимость по цене, указанной в расторгнутом договоре, а при ее отсутствии - стоимость имущества, определяемую по правилам пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, на момент приобретения. При наличии недостатков у имущества в расчет принимается его стоимость, определенная с учетом данных недостатков (пункт 6.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 в„– 35 "О последствиях расторжения договора").
Вывод суда апелляционной инстанции об отказе в признании недействительным договора купли-продажи не завершенного строительством объекта от 18.08.2011 и о применении последствий недействительности сделки в виде возврата прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 11.10.2006 в„– 17751/1-о, а также в признании недействительным решения ООО "Винтэкс" от 19.09.2012 о внесении в уставный капитал ООО "Альянс Строй Групп" спорного объекта незавершенного строительства и права аренды земельного участка является правомерным в силу следующего.
В соответствии со статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Признав недействительными (ничтожными) договор купли-продажи от 18.08.2011, заключенный между ЗАО "ЯСУ "Гидроспецфундаментстрой" и ООО "Винтэкс", и решение ООО "Винтэкс" от 19.09.2012 о передаче ООО "Альянс Строй Групп" в качестве вклада в уставный капитал спорного объекта незавершенного строительства и права аренды на земельный участок, суд первой инстанции счел, что данные сделки совершены без согласия истца, являющегося залогодержателем права аренды земельного участка.
Между тем, по смыслу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, если законом предусмотрены специальные последствия нарушения требований закона при совершении сделки, такая сделка не может быть признана ничтожной, поскольку применению подлежат именно оговоренные в законе иные последствия такого нарушения.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 в„– 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" (далее - постановление Пленума в„– 10) разъяснено, что сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя, не может быть оспорена последним, поскольку в подпункте 3 пункта 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом и об обращении взыскания на предмет залога.
Суд апелляционной инстанции установил, что предметом договора от 03.06.2008 в„– 01/06-08 являлось имущественное право - право аренды земельного участка.
Следовательно, отчуждение предмета залога, являющегося имущественным правом, без согласия залогодержателя не является основанием для признания договора недействительным, поскольку в указанном случае законом прямо предусмотрены иные последствия (подпункт 3 пункт 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, оспоренные договор купли-продажи и последующее решение ООО "Винтэкс" от 19.09.2012 не могут быть признаны недействительными, так как в пункте 2 статьи 351 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены специальные последствия нарушения требований закона при совершении таких сделок. Данный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 23 постановления Пленума в„– 10.
При этом ввиду выбытия истца из правоотношений по договору аренды земельного участка его требования о признании отсутствующим зарегистрированного за ООО "Альянс Строй Групп" права собственности на спорный объект и о погашении в ЕГРП записи о государственной регистрации права аренды на земельный участок и права собственности на объект незавершенного строительства также не могли быть удовлетворены в силу следующего.
В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 в„– 10/22 дано разъяснение, согласно которому в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Признание зарегистрированного права отсутствующим является исключительным и самостоятельным способом защиты, обеспечивающим восстановление прав истца посредством исключения из ЕГРП записи о праве собственности ответчика на объект. Устранение спорной записи в ЕГРП само по себе должно обеспечивать восстановление прав истца, заинтересованного в устранении сомнений о принадлежности права именно ему.
Таким образом, поскольку право аренды земельного участка истцом утрачено и не может быть возвращено истцу, следовательно, он не может быть признан лицом, заинтересованным в оспаривании прав ООО "Альянс Строй Групп" на объект незавершенного строительства и права аренды земельного участка, ибо удовлетворение данных требований не приведет к восстановлению нарушенные права истца.
При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется, поскольку они основаны на неверном толковании норм действующего законодательства и обстоятельств дела и по существу направлены на переоценку исследованных доказательств и сделанных на их основе выводов. В силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в определении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.
Материалы дела исследованы судом апелляционной инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 02.11.2015 по делу в„– А82-8552/2013 Арбитражного суда Ярославской области оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ресолт" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
С.В.БАБАЕВ

Судьи
М.Н.КАМАНОВА
Е.Г.КИСЛИЦЫН


------------------------------------------------------------------