АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 октября 2016 г. по делу в„– А43-28091/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 06.10.2016.
Полный текст постановления изготовлен 06.10.2016.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Голубевой О.Н.,
судей Кислицына Е.Г., Павлова В.Ю.,
при участии представителя
от истца: Козырева С.Г. (доверенность от 29.09.2015)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца - индивидуального предпринимателя Бабичевой Марии Юрьевны
на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 25.03.2016,
принятое судьей Олисовым Р.Ю., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2016,
принятое судьями Мальковой Д.Г., Устиновой Н.В., Гущиной А.М.,
по делу в„– А43-28091/2015
по иску индивидуального предпринимателя Бабичевой Марии Юрьевны
(ИНН: 525715779126, ОГРНИП: 305525711700032)
к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Гранд"
(ИНН: 7720285049, ОГРН: 1057726017656)
о расторжении предварительного договора и взыскании обеспечительного взноса
и

установил:

индивидуальный предприниматель Бабичева Мария Юрьевна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Гранд" (далее - Общество) о расторжении предварительного договора от 07.11.2014 в„– ПД-2 аренды нежилого помещения и взыскании обеспечительного взноса в сумме 219 600 рублей.
Исковые требования основаны на статьях 310, 450, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнение Обществом принятых на себя обязательств, касающихся сроков открытия торгового центра по адресу: Нижний Новгород, улица Верхне-Печерская, напротив дома в„– 8.
Арбитражный суд Нижегородской области решением от 25.03.2016, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2016, исковые требования в части расторжения договора оставил без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом претензионного порядка, в части возврата обеспечительного взноса - отказал со ссылкой на пункт 6.1. предварительного договора от 07.11.2014 и на то обстоятельство, что Бабичева М.Ю. отказалась от заключения основного договора.
Не согласившись с данными судебными актами, истец обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросил отменить решение и постановление в части отказа во взыскании суммы обеспечительного платежа.
В отзыве на кассационную жалобу Общество указало на правильность принятых по делу судебных актов, просило оставить их без изменения, а также представило ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя в связи с невозможностью его явки.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.
Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, окружной суд счел необходимым отменить принятые по делу судебные акты в части отказа в удовлетворении требования о взыскании обеспечительного взноса и передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи со следующим.
Как следует из документов, Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили предварительный договор от 07.11.2014 в„– ПД-2 аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого стороны приняли на себя обязательства по заключению основного договора аренды нежилого помещения в„– 14, ориентировочной площадью 24,4 квадратного метра, расположенного на первом этаже здания спортивного многофункционального центра с подземной автостоянкой по адресу: Нижний Новгород, улица Верхне-Печерская, напротив дома в„– 8, для розничной торговли ювелирными изделиями. Ориентировочный срок открытия центра определен 31.03.2015 (пункт 1.6 договора).
Стороны договорились заключить основной договор в течение десяти рабочих дней с даты получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание (пункт 2.1 договора).
В силу пункта 3.10 арендатор обязан выплатить арендодателю обеспечительный взнос в общей сумме 219 000 рублей (пункт 3.10 договора), который не подлежал возврату в случае отказа Предпринимателя от заключения основного договора (пункт 6.1 договора).
Истец уплатил сумму обеспечительного взноса платежным поручением от 10.12.2014 в„– 276.
Бабичева М.Ю. направила Компании письмо от 03.03.2015 в„– 7 о расторжении предварительного договора, в котором указала на существенное изменение экономической ситуации и просила возвратить обеспечительный взнос. В ответе от 12.03.2015 в„– 45 Общество указало истцу на отсутствие оснований для расторжения договора и возврата обеспечительного взноса.
Арендатор письмом от 08.10.2015 вновь заявил о расторжении предварительного договора, в связи с длительностью неисполнения арендодателем обязательств по открытию центра, и просила возвратить обеспечительный платеж. Арендодатель письмом от 21.10.2015 в„– 129 сообщил Предпринимателю о нарушении им срока заключения основного договора аренды, предусмотренного пунктом 2.1 предварительного договора, и об отсутствии оснований для возврата обеспечительного взноса в связи с виновными действиями должника, выразившимся в отказе от заключения основного договора.
Отказ Общества от расторжения договора от 07.11.2014 и возврата обеспечительного взноса явился основанием для обращения Бабичевой М.Ю. в Арбитражный суд Нижегородской области с настоящим иском.
Установив, что истцом не был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора о расторжении предварительного договора, руководствуясь положениями статей 450 и 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции оставил без рассмотрения иск в части расторжения сделки. В этой части выводы судов истцом не оспорены.
При рассмотрении требования Предпринимателя о возврате обеспечительного платежа суды первой и апелляционной инстанций сослались на статьи 309, 310 и 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что Бабичева М.Ю. в письмах от 03.03.2015 и 08.10.2015 отказалась от заключения основного договора аренды, а потому возложили на арендатора вину (и ответственность) за последствия такого отказа, признав правомерным удержание ответчиком обеспечительного взноса.
При постановке судебных актов суды обеих инстанций не учли следующее.
Обеспечительный платеж, предусмотренный в предварительном договоре, является гарантией заключения основного договора аренды, что не противоречит положениям главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, и подлежит зачету в счет арендных платежей по основному договору аренды.
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Исходя из условий спорного предварительного договора стороны определили заключить основной договор в течение десяти рабочих дней с даты получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на здание (пункт 2.1 договора).
Как следует из представленных доказательств, ответчик зарегистрировал право собственности на здание 10.07.2015 (лист дела 80), однако до 08.10.2015 - момента направления Предпринимателем письма о возможном расторжении предварительного договора, основной договор заключен не был.
Истец в исковом заявлении указал, что основной договор не заключен в связи с действиями Общества, при добросовестном исполнении ответчиком взятых обязательств он не совершал бы действия по отказу от договора, поэтому оснований для удержания последним обеспечительного взноса не имеется.
Реализуя свои права как участника предварительного договора, действуя добросовестно, исполнив обязательство по оплате обеспечительного взноса, Предприниматель вправе был ожидать, что Общество завершит в указанные в договоре сроки строительство центра и предложит заключить основной договор аренды, в противном случае обязательственные правоотношения между сторонами будут прекращены на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего спора юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, является вопрос о том, по чьей вине не был заключен основной договор аренды помещения.
Суды обеих инстанций не устанавливали факт выполнения ответчиком обязательств, принятых по договору по извещению арендатора о необходимости принять помещение после открытия центра и по передаче арендатору помещения и обеспечению доступа в него, то есть по совершению необходимых для заключения основного договора аренды действий. Данные обязанности предусмотрены разделом 4 договора. Установление названных обязательств необходимо для определения степени вины контрагентов в неподписании основного договора.
Как следует из материалов дела, истец не имел информации о сдаче торгового центра в эксплуатацию и о регистрации права собственности на здание торгового центра за Обществом до начала рассмотрения дела в суде. Содержание письма Предпринимателя от 08.10.2015 (лист дела 32) свидетельствует об отсутствии у него какой-либо информации по окончанию строительства здания на названную дату.
Ответчик указал в отзыве на кассационную жалобу, что предварительный договор прекратил действие в связи с односторонним отказом истца от договора, изложенным в письме от 03.03.2015. Однако, как следует из письма Общества от 21.10.2015 в„– 139, приложением к которому является соглашение о расторжении предварительного договора от 07.11.2014 в„– ПД-2, ответчик на 21.10.2015 полагал предварительный договор действующим. Условия спорного договора не предусматривают односторонний отказ арендатора от договора.
Характер писем Предпринимателя от 03.03.2015 и 08.10.2015 свидетельствует о том, что он заявлял об отказе от предварительного договора, а не от заключения основного договора, тогда как основанием для удержания арендодателем обеспечительного взноса является отказ арендатора от заключения основного договора.
Изложенное позволило суду кассационной инстанции полагать, что спор в части отказа в удовлетворении требования о возврате обеспечительного взноса подлежит передаче на новое рассмотрение для оценки всех указанных обстоятельств и доказательств, установления вины должника либо кредитора в незаключении основного договора и принятии законного и обоснованного решения.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.
Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине по кассационной жалобе Предпринимателя не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 3 части 1), 288 (частями 1 и 2), 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда от 25.03.2016 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2016 по делу в„– А43-28091/2015 отменить в части отказа в удовлетворении требования о взыскании обеспечительного взноса в сумме 219 000 рублей. Дело в этой части передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
О.Н.ГОЛУБЕВА

Судьи
Е.Г.КИСЛИЦЫН
В.Ю.ПАВЛОВ


------------------------------------------------------------------