АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 октября 2016 г. по делу в„– А11-10234/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 26.10.2016.
Полный текст постановления изготовлен 26.10.2016.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Голубевой О.Н.,
судей Бабаева С.В., Камановой М.Н.,
без участия представителей сторон
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
общества с ограниченной ответственностью "Эра-3"
на решение Арбитражного суда Владимирской области от 02.06.2016,
принятое судьей Беловым А.А.,
по делу в„– А11-10234/2015
по иску Управления муниципальным имуществом города Владимира
(ИНН: 3302008241, ОГРН: 1033302008233)
к обществу с ограниченной ответственностью "Эра-3"
(ИНН: 3328499315, ОГРН: 1143328005380)
о взыскании задолженности по арендной и пеней за просрочку платежа
и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Эра-3"
к Управлению муниципальным имуществом города Владимира
о признании договора недействительным и применений последствий
недействительности сделки,
и

установил:

Управление муниципальным имуществом города Владимира (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском, уточненным в порядке, установленном в статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Эра-3" (далее - Общество) о взыскании 12 610 рублей 26 копеек задолженности по арендной плате за второй квартал 2015 года и 14 250 рублей 38 копеек пеней с 04.12.2013 по 22.09.2016.
Исковые требования основаны на статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиях договора аренды и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств, принятых по условиям сделки.
Общество обратилось в Арбитражный суд Владимирской области со встречным иском к Управлению о признании недействительным договора от 03.12.2013 в„– 5737 аренды нежилых помещений и применении последствий недействительности сделки в виде возврата арендных платежей, перечисленных Управлению во исполнение условий недействительного договора. Требования основаны на статьях 167 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что право муниципальной собственности на спорные помещения зарегистрировано лишь в 2015 году. Следовательно, Управление при заключении договора аренды в 2013 году распорядилось имуществом, собственником которого не являлось.
Арбитражный суд Владимирской области решением от 02.06.2016 первоначальный иск удовлетворил в полном объеме со ссылкой на условия договора и статьи 309, 330, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 28 Информационного письма от 11.01.2002 в„– 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо в„– 66), встречный иск отклонил со ссылкой на пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Определением от 04.08.2016 Первый арбитражный апелляционный суд возвратил жалобу заявителю в связи с пропуском срока, установленного в статье 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с решением, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить решение в связи с неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права.
По мнению заявителя, суд при принятии решения не учел того обстоятельства, что, вопреки пункту 3.3 договора, Управление не известило надлежащим образом Общество об изменении размера арендной платы; встречный иск фактически не рассмотрел.
В отзыве на кассационную жалобу Управление указало на правильность принятого по делу судебного акта, просило оставить его без изменения и рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие своего представителя.
Общество, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечило явку представителя в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в его отсутствие.
Законность решения Арбитражного суда Владимирской области проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к доводам кассационной жалобы.
Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованного судебного акта в силу следующего.
Как следует из документов и установил суд первой инстанции, Управление (арендодатель) и закрытое акционерное общество "Эра-3" (правопредшественник Общества, арендатор) заключили договор от 03.12.2013 в„– 5737 аренды нежилых помещений, являющихся муниципальной собственностью, сроком действия с 03.12.2013 по 01.12.2014.
В соответствии с условиями сделки арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения Nв„– 61-63, 71, 73-76, 79, 80, 82-85 (по плану подвала здания), расположенные по адресу: город Владимир, улица Мира, дом 86/11, общей площадью 154, 31 квадратного метра. Указанные нежилые помещения являются муниципальной собственностью и переданы арендатору для осуществления торговой деятельности по акту приема-передачи от 03.12.2013.
Согласно пункту 3.1. договора расчет арендной платы производится по Методике расчета арендной платы за нежилые помещения, утвержденной решением Владимирского городского Совета народных депутатов от 24.10.2002 в„– 170.
На момент заключения договора расчетная сумма квартальной арендной платы составляет 117 202 рубля 26 копеек, в том числе НДС; расчетная сумма годовой арендной платы составляет 468 809 рублей 02 копейки, в том числе НДС. Оплата производится арендатором ежеквартально, за каждый расчетный квартал не позднее десятого числа первого месяца каждого квартала.
В пункте 3.2 договора контрагенты установили, что размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке (но не чаще 1 раза в год) в соответствии с Методикой расчета арендной платы, утверждаемой Советом народных депутатов города Владимира, и принимается арендатором в безусловном порядке.
При изменении размера арендной платы арендодатель направляет арендатору заказным письмом, либо вручает под расписку уведомление об изменении арендной платы, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3. договора).
Уведомлением от 30.12.2013 в„– 26-01-08/3264 Управление известило Общество об изменении суммы годовой арендной платы, которая с 01.01.2014 составила 493 090 рублей 16 копеек с НДС (по 104 468 рублей 26 копеек + НДС 18 804 рублей 29 копеек за каждый квартал).
В уведомлении от 22.12.2014 в„– 26-01-08/3755 Управление сообщило арендатору о прекращении договора аренды от 03.12.2013 в„– 5737 в связи с истечением его срока; указало на обязанность возвратить имущество арендодателю, а также на то, что размер годовой арендной платы с 01.01.2015 составит 109 612 рублей 57 копеек в квартал (без учета НДС).
Основанием для обращения Управления в Арбитражный суд Владимирской области послужило ненадлежащее исполнение контрагентом обязательств, принятых по условиям договора, повлекшее возникновение у арендатора задолженности перед арендодателем.
Посчитав, что договор от 03.12.2013 является недействительной сделкой, ООО "Эра-3" обратилось в суд со встречным иском.При рассмотрении первоначального иска суд первой инстанции обоснованно сослался на положения статей 309, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 28 Информационного письма в„– 28 и согласованные контрагентами условия договора аренды от 03.12.2013 в„– 5737 и удовлетворил иск в заявленном объеме.
При этом Общество в кассационной жалобе указывает лишь на неполучение им уведомления УМИ об изменении размера арендных платежей.
Однако данный аргумент арендатора являлся предметом рассмотрения в суде первой инстанции, который обоснованно указал на отсутствие каких-либо объективных доказательств, свидетельствующих о ненаправлении спорного уведомления в адрес Общества.
Суд кассационной инстанции отклонил довод Общества об отсутствии однозначного подтверждения того обстоятельства, что в конверте, направленном Обществу Управлением, находилось именно спорное уведомление, содержащее информацию об изменении размера арендных платежей по конкретному договору.
Условиями договора предусмотрено, что уведомление об изменении арендной платы направляется арендатору заказным письмом либо вручает под расписку.
В материалах дела имеется реестр почтовых отправлений, продублированный и заверенный ответственными сотрудниками органа почтовой связи, о направлении заказного письма Обществу. Неполучение почтового отправления (с учетом наличия условия в договоре аренды о возможном направлении уведомлений по почте) свидетельствует о недостатках во внутренней организации деятельности Общества, но не о вине Управления.
Ни законодательством, ни условиями договора не предусмотрена обязательность составления описи вложения в заказное письмо.
С учетом приведенных обстоятельств суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца по основному иску.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа отклонил аргумент кассационной жалобы о нерассмотрении встречного иска с учетом следующего.
Как следует из оспоренного решения, Арбитражный суд Владимирской области рассмотрел встречный иск и не удовлетворил его со ссылкой на то, что положения статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление в„– 73).
В соответствии с пунктом 10 Постановления в„– 73 применительно к статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть признан недействительным по названному основанию.
В настоящем деле право муниципальной собственности на спорные помещения возникло на основании распоряжения от 17.09.1996 в„– 1032 председателя Комитета по управлению государственным имуществом администрации Владимирской области, то есть до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 в„– 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации).
В силу пункта 1 статьи 6 Закона о госрегистрации права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом; государственная регистрация таких прав проводится по желанию их правообладателей.
Государственная регистрация права муниципальной собственности, возникшего в 1996 году и являющегося юридически действительным в силу статьи 6 Закона о госрегистрации, произведена в марте 2015 года.
При указанных обстоятельствах, суд правомерно отказал Обществу в удовлетворении встречного требования о признании недействительным договора аренды от 03.12.2013.
Изложенное свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Материалы дела исследованы Арбитражным судом Владимирской области полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.
Согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Владимирской области от 02.06.2016 делу в„– А11-10234/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эра-3" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
О.Н.ГОЛУБЕВА

Судьи
С.В.БАБАЕВ
М.Н.КАМАНОВА


------------------------------------------------------------------