АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 декабря 2016 г. по делу в„– А43-33247/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05.12.2016.
Полный текст постановления изготовлен 08.12.2016.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Голубевой О.Н.,
судей Камановой Е.Н. Кислицына Е.Г.
при участии представителей
от истца: Белова В.И. (протокол от 12.05.2015 в„– 10/2015), Кривошеева А.Ф.
(доверенность от 10.08.2015 в„– 7)
от ответчика: Ленской Т.Б. (доверенность от 01.06.2015)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Евроэталон Стандарт"
на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 29.04.2016,
принятое судьей Бодровой Н.В., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2016,
принятое судьями Устиновой Н.В. Мальковой Д.Г., Наумовой Е.Н.,
по делу в„– А43-33247/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Александрит"
(ИНН: 7710073359, ОГРН: 1027739798525)
к обществу с ограниченной ответственностью "Евроэталон Стандарт"
(ИНН: 7709328926, ОГРН: 1037739220727)
о расторжении договора аренды,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора, -
общество с ограниченной ответственностью "Городской супермаркет", акционерное общество "Торговый Городской Банк" (филиал столичный) и общество с ограниченной ответственностью "Треал",
и

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Александрит" (ранее - общество с ограниченной ответственностью "Магазин "Садовое кольцо", далее - ООО "Александрит") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Евроэталон Стандарт" (далее - ООО "Евроэталон Стандарт") о расторжении договора аренды от 21.05.2010.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Городской супермаркет", акционерное общество "Торговый Городской Банк" (филиал столичный) и общество с ограниченной ответственностью "Треал".
Исковые требования основаны на статьях 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ об аренде) и мотивированы неисполнением арендатором обязательств по внесению платежей за пользование недвижимым имуществом.
Арбитражный суд Нижегородской области решением от 29.04.2016, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2016, удовлетворил иск. Суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что материалами дела подтверждены факты пользования нежилыми помещениями без внесения соответствующей платы и соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора. Также суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что Белов В.И. являлся лицом, наделенным соответствующими полномочиями генерального директора ООО "Александрит".
Не согласившись с данными судебными актами, ООО "Евроэталон Стандарт" обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права и нарушением норм процессуального права.
По мнению заявителя, суды при принятии решения о расторжении договора аренды в связи с нарушением порядка внесения арендных платежей не оценили представленные в материалы дела документы (платежные поручения, договор цессии), подтверждающие исполнение ответчиком обязательств истца перед третьими лицами, а также осуществление капитального ремонта объекта аренды, стоимость которого подлежала зачету в счет причитающихся арендных платежей; неправомерно указание суда апелляционной инстанции на недействительность дополнительного соглашения от 05.04.2012 к договору аренды от 21.05.2010 по мотиву отсутствия государственной регистрации, поскольку именно по этому основанию соглашение является предметом судебного разбирательства в Арбитражном суде города Москвы (дело в„– А40-77512/2016) и решение суда об установлении данного обстоятельства отсутствует (в соответствии с условиями упомянутого дополнительного соглашения на момент вынесения обжалуемых судебных актов срок внесения арендной платы по договору аренды от 21.05.2010 не наступил); суды не установили объем обязательств ответчика по арендным платежам перед истцом и не дали оценки доказательствам, подтверждающим нарушение обязательств по договору самим арендодателем.
В отзыве на кассационную жалобу и в судебном заседании представители истца указали на правильность принятых по делу судебных актов и просили оставить их без изменения, представитель ответчика настаивал на ошибочности принятых по делу решения и постановления апелляционной инстанции.
Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание. В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Суд кассационной инстанции объявил в судебном заседании перерыв до 03.11.2016 и отложил рассмотрение дела до 05.12.2016; после продолжения рассмотрения произвел замену судьи Бабаева С.В. (в связи с нахождением в отпуске) на судью Каманову М.Н.
Законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к доводам кассационной жалобы.
Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд счел необходимым отменить обжалуемые судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующего.
Как следует из документов и установили суды первой и апелляционной инстанций, 21.05.2010 общество с ограниченной ответственностью "Магазин "Садовое кольцо" (арендодатель) и ООО "Евроэталон Стандарт" (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого арендодатель передает во временное владение и пользование арендатору для осуществления уставной деятельности нежилое помещение общей площадью 2783,9 квадратного метра, расположенное на первом, втором и в подвальным этажах здания, находящегося по адресу: Москва, улица Садовая-Триумфальная, дом 22/31. Объект аренды передан арендатору по соответствующему акту от 25.05.2010.
Стороны согласовали, что за пользование помещением ООО "Евроэталон Стандарт" уплачивает арендодателю арендную плату, состоящую из постоянной и переменной величин арендной платы. Размер постоянной величины ежемесячной арендной платы составляет 1 500 000 рублей и подлежит оплате не позднее 20-го числа каждого текущего календарного месяца. Переменная величина арендной платы эквивалентна эксплуатационным расходам, связанным с эксплуатацией и содержанием арендуемого помещения, включая электро-, тепло- и водоснабжение, иные коммунальные платежи, а также оплату услуг городской телефонной сети. Переменная величина арендной платы уплачивается арендатором по отдельным счетам, не позднее 5 рабочих дней после получения счета арендодателя. Арендная плата перечисляется арендатором на расчетный счет, указанный арендодателем (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 5.1 договора срок аренды - 15 лет. Договор может быть расторгнут сторонами в установленном действующим законодательством порядке по решению суда или прекращен по обоюдному согласию сторон (пункт 5.3 договора).
Сделка зарегистрирована в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена соответствующая запись.
ООО Магазин "Садовое кольцо" изменило наименование на ООО "Александрит", что 03.09.2015 зафиксировано в Едином государственном реестре юридических лиц.
Посчитав, что ООО "Евроэталон Стандарт" не исполняет обязанности по своевременному внесению арендных платежей, ООО "Александрит" 25.11.2015 направило контрагенту предложение о расторжении договора в течение пяти дней со дня получения данного предложения и о погашении задолженности по арендной плате в размере 63 300 000 рублей.
Указанное предложение оставлено ответчиком без ответа, что послужило основанием для обращения ООО "Александрит" в суд с настоящим иском.
При принятии решения об удовлетворении заявленных требований суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии оснований для расторжения договора, поскольку факт пользования ответчиком объектом аренды подтвержден материалами дела и ответчик не представил доказательств полного и своевременного внесения арендной платы по договору; не приняли во внимание позицию ответчика об отсутствии задолженности по арендной плате в связи с наличием договора цессии от 02.04.2012 и дополнительного соглашения от 05.04.2012 к договору аренды, указав, что на момент заключения поименованных документов у Гудимовой А.А. отсутствовали полномочия на осуществление действий от имени истца, поскольку в Едином государственном реестре юридических лиц в качестве единоличного исполнительного органа истца указан Белов В.И.
Суд кассационной инстанции счел преждевременными данные выводы обеих судебных инстанций.
Правовым основанием для удовлетворения требований о расторжении договора аренды явились нормы статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 23 постановления Пленума ВАС РФ об аренде, в соответствии с которыми арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
При принятии обжалованных судебных актов, при отсутствии решения суда об установлении размера и взыскании задолженности по арендной плате, суды обеих инстанций не установили объем неисполненного ответчиком требования и период неисполнения, а также не дали оценки доводам ответчика об отсутствии задолженности по арендной плате в связи с оплатой ответчиком (арендатором) по обязательствам истца третьим лицам.
Ответчик подтверждал свою позицию договором цессии, дополнительным соглашением и платежными документами. Из договора цессии от 02.04.2012 видно, что оплата ответчиком долга истца перед третьим лицом - обществом с ограниченной ответственностью "Европарус", является погашением обязательства ответчика по уплате арендных платежей по спорному договору аренды. Суды не проверили данное обстоятельство, указали на отсутствие полномочий лица, подписавшего со стороны ООО "Александрит" договор и отсутствие в названном документе условия об оплате арендных платежей, что не соответствует фактическим данным.
Как следует из материалов дела и не отрицалось сторонами, в ООО "Александрит" имеет место корпоративный конфликт, который до настоящего времени не разрешен.
Согласно пунктам 1 и 3 статьи 40 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" единоличный исполнительный орган общества избирается общим собранием участников общества. С момента избрания на должность нового руководителя полномочия прежнего руководителя на осуществление действий от имени юридического лица прекращаются.
Регистрация в Едином государственном реестре юридических лиц сведений о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица, носит заявительный, а не правоустанавливающий характер. Наличие в Едином государственном реестре юридических лиц сведений о Белове В.И. как о директоре общества на момент подписания дополнительного соглашения и договора цессии не имеет правового значения для настоящего дела, поскольку полномочия прежнего руководителя действовать от имени юридического лица прекращаются с момента избрания на должность нового руководителя, но не с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.
В дело представлена копия протокола в„– 1/2012 от 16.10.2012 внеочередного общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью "Магазин "Садовое кольцо", на котором принято решение о прекращении полномочий генерального директора общества Гудимовой А.А. (том 6 листы дела 123-128) и об избрании генеральным директором Белова В.И. Из названного документа можно сделать вывод о том, что на апрель 2012 года (на момент подписания договора цессии и дополнительного соглашения к договору аренды) генеральным директором истца являлась Гудимова А.А. Данное обстоятельство не проверено судами первой и апелляционной инстанций.
Решением Арбитражного суда города Москва по делу в„– А40-90888/2011 признано незаконным решение МИФНС в„– 46 по городу Москве о внесении изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, не связанные с внесением изменений в учредительные документы, оформленное записью в„– 2117747807373. Оспариваемым решением налогового органа была произведена смена лица, имеющего право действовать от имени ООО "Магазин "Садовое кольцо" без доверенности (прекращены полномочия генерального директора Гудимовой А.А. и полномочия генерального директора возложены на Белова В.И.).
Соответственно, утверждение судами обеих инстанций со ссылкой на выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, как на однозначное свидетельство о наличии полномочий генерального директора у Белова В.И., является преждевременным.
Установление обстоятельства, кто обладал полномочиями действовать от имени ООО "Магазин "Садовое кольцо" (ООО "Александрит") в момент подписания дополнительного соглашения к договору аренды и договора цессии является существенным для рассмотрения настоящего спора, поскольку от этого факта зависит применение либо неприменение к спорным правоотношениям условий, согласованных сторонами в указанных сделках.
Суд апелляционной инстанции отверг довод ООО "Евроэталон Стандарт" о ненаступлении срока арендных платежей (данное условие определено дополнительным соглашением от 05.04.2012 к договору аренды), указав, что дополнительное соглашение является незаключенным по мотиву отсутствия государственной регистрации, при этом суд не установил - исполнялось ли данное соглашение сторонами. Не прошедший государственную регистрацию договор не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
В связи с изложенным оспоренные судебные акты на основании пункта 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением настоящего дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области.
При новом рассмотрении Арбитражному суду Нижегородской области надлежит выяснить наличие полномочий у конкретного лица действовать от имени ООО "Магазин "Садовое кольцо" в период подписания договора цессии от 02.04.2012 и дополнительного соглашения от 05.04.2012 к договору аренды; установить с учетом всех представленных в дело доказательств наличие или отсутствие у ответчика задолженности по арендным платежам и определить период неисполнения ответчиком обязанности по их внесению; оценить документы, касающиеся нарушений условий договора аренды от 21.05.2010 со стороны арендодателя и проведения арендатором капитального ремонта используемых помещений, и принять законное и обоснованное решение.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.
Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине по кассационной жалобе ООО "Евроэталон Стандарт" не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 3 части 1), 288 (частью 1), 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 29.04.2016 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2016 по делу в„– А43-33247/2015 отменить.
Направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Нижегородской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
О.Н.ГОЛУБЕВА

Судьи
М.Н.КАМАНОВА
Е.Г.КИСЛИЦЫН


------------------------------------------------------------------