АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 августа 2016 г. по делу в„– А43-17117/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 04.08.2016.
Полный текст постановления изготовлен 05.08.2016.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Бабаева С.В.,
судей Голубевой О.Н., Кислицына Е.Г.,
при участии представителей
от истца: Селеверстовой Е.В. (доверенность от 01.08.2016),
от ответчика: Погодина А.С. (доверенность от 11.01.2016)
рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы истца -
общества с ограниченной ответственностью "Крон" - и ответчика -
Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами
администрации города Нижнего Новгорода
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016,
принятое судьями Бухтояровой Л.В., Максимовой М.А., Наумовой Е.Н.,
по делу в„– А43-17117/2015 Арбитражного суда Нижегородской области
по иску общества с ограниченной ответственностью "Крон"
(ИНН: 5260924892, ОГРН: 1025203047418)
к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами
администрации города Нижнего Новгорода
(ИНН: 5253000265, ОГРН: 1025203030280)
об обязании заключить договор купли-продажи,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, -
индивидуальный предприниматель Шибанов Александр Николаевич,
и

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Крон" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (далее - Комитет) об обязании заключить договор купли-продажи 1/5 доли в праве общей долевой собственности на двухэтажное нежилое строение общей площадью 212,9 квадратного метра, литеры А, А1, А2 и А3, на условиях проекта договора, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена "Доли в праве", отчуждаемой по настоящему договору, в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости нежилого строения от 07.05.2015 в„– 103/15 составляет 1 001 220 (один миллион одна тысяча двести двадцать) рублей"; изложив первый абзац пункта 3.1 договора в следующей редакции: "Покупатель" перечисляет стоимость "Доли в праве" в размере 1 001 220 (один миллион одна тысяча двести двадцать) рублей на счет продавца не позднее 30-дневного срока со дня заключения настоящего Договора"; исключив из текста договора пункты 3.2 и 3.3 договора, изменив нумерацию пункта 3.4 договора на пункт 3.2 договора, при этом изложив его в следующей редакции: "Моментом оплаты стоимости "Доли в праве" считается день поступления денежных средств на реквизиты "Продавца", указанные в пункте 3.1 настоящего Договора", а также изменив нумерацию пункта 3.5 договора на пункт 3.3 договора и пункта 3.6 договора на пункт 3.4 договора.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Шибанов Александр Николаевич (далее - Предприниматель).
Руководствуясь статьями 209, 215, 246 и 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Нижегородской области решением от 14.12.2015 отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме ввиду фактического отказа истца от заключения договора купли-продажи доли в праве по цене предложенной ответчиком, следовательно, утраты им преимущественное права покупки.
Повторно рассмотрев дело, Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 26.04.2016 отменил решение суда первой инстанции и принял по делу новый судебный акт, в соответствии с которым обязал Комитет заключить с Обществом договор купли-продажи спорного имущества, на условиях проекта договора, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Цена "Доли в праве", отчуждаемой по настоящему договору, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого строения от 23.12.2014 в„– 2 (2)/МК в„– 30 составляет 1 754 745 (один миллион семьсот пятьдесят четыре тысячи семьсот сорок пять) рублей 46 копеек"; изложив первый абзац пункта 3.1 договора в следующей редакции: "Покупатель" перечисляет стоимость "Доли в праве" в размере 1 754 745 (один миллион семьсот пятьдесят четыре тысячи семьсот сорок пять) рублей 46 копеек на счет продавца не позднее 30-дневного срока со дня заключения настоящего Договора"; исключив из текста договора пункты 3.2 и 3.3 договора, изменив нумерацию пункта 3.4 договора на пункт 3.2 договора, при этом изложив его в следующей редакции: "Моментом оплаты стоимости "Доли в праве" считается день поступления денежных средств на реквизиты "Продавца", указанные в пункте 3.1 настоящего Договора", а также изменив нумерацию пункта 3.5 договора на пункт 3.3 договора и пункта 3.6 договора на пункт 3.4 договора.
Не согласившись с состоявшимся постановлением, Общество и Комитет обратились в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами, в которых просят отменить названный судебный акт.
По мнению Общества, поскольку предметом настоящего иска является разрешение разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи доли, относительно размера выкупной цены, суд с учетом противоречивых сведений о рыночной стоимости имущества, а также при наличии двух отчетов об оценке должен был назначить экспертизу с целью установления действительной рыночной стоимости имущества.
По мнению Комитета, действующее законодательство не предусматривает право лица, имеющего преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности, предлагать иную сумму продажи, а также оспаривать предложенную цену; не подписав договор купли-продажи имущества по предложенной собственником доли цене, истец фактически отказался от реализации своего преимущественного права основанного на статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации покупки и утратил его.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не направило представителя в судебное заседание, поэтому в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационные жалобы рассмотрены в его отсутствие.
Законность постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, а также заслушав представителей истца и ответчика, явившихся в судебное заседание, окружной суд не нашел оснований для отмены принятого судебного акта в силу следующего.
Как усматривается из материалов дела и установили суды, администрация города Нижнего Новгорода (далее - Администрация) и Общество (инвестор) заключили инвестиционный контракт от 11.10.1996, по условиям которого инвестор обязался выполнить работы по реконструкции муниципального нежилого здания, расположенного по адресу: Нижний Новгород, ул. Почаинская, д. 21, площадью 54,7 квадратного метра.
Согласно статье 3 контракта, после выполнения сторонами обязательств производится раздел долевой собственности в следующем соотношении - инвестору переходит в собственность 70 процентов общей площади здания, Администрации - 30 процентов.
Дополнительным соглашением от 19.07.2001 к инвестиционному контракту стороны внесли изменения в статью 3, определив следующее соотношение долей: инвестору принадлежит доля в праве 80 процентов, что составляет 4/5 доли (первый этаж 111 квадратных метров, второй этаж 59,4 квадратного метра); в муниципальной собственности остается доля в праве 20 процентов, что составляет 1/5 доли (первый этаж 27,7 квадратного метра, второй этаж 14,8 квадратного метра).
Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды от 24.04.2000 в„– 5/1750, по условиям которого арендатор принял в аренду нежилое помещение площадью 54,7 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижний Новгород, ул. Почаинская, д. 21.
Соглашением от 11.09.2001 договор аренды расторгнут с 12.09.2001.
По завершении инвестиционного контракта распоряжением Администрации от 11.09.2001 в„– 2967-р были распределены доли в праве общей долевой собственности на здание в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 19.07.2001 к инвестиционному контракту.
Право общей долевой собственности Общества и Нижнего Новгорода на нежилое строение общей площадью 212,9 квадратного метра, расположенное по адресу: Нижний Новгород, ул. Почаинская, д. 21, зарегистрировано 17.05.2011; Общество является собственником 4/5 долей в праве общей долевой собственности (свидетельство о государственной регистрации от 17.05.2011 серии 52АГ в„– 831363), собственником 1/5 доли в праве общей долевой собственности на указанное помещение является Нижегородская область.
Комитет и Общество заключили соглашение от 11.09.2001 в„– 5/1750С об общем владении и пользовании зданием и долевом участии в расходах по его содержанию и ремонту.
Согласно пунктам 1.1 и 1.2 соглашения в муниципальной собственности Нижнего Новгорода находится 1/5 доли в праве общей долевой собственности на помещение, чему соответствует следующая часть помещения: первый этаж площадью 27,7 квадратного метра, второй этаж площадью 14,8 квадратного метра; во владении Общества (пользователя), являющегося собственником 4/5 доли в праве общей долевой собственности на помещение, находится следующая часть помещения: первый этаж площадью 111 квадратных метров, второй этаж площадью 59 квадратных метров. На балансовом учете балансодержателя находится 1/5 доли в праве общей долевой собственности на помещение, являющееся муниципальной собственностью Нижнего Новгорода.
Пользователь производит оплату за пользование частью помещения, находящейся в муниципальной собственности, указанной в пункте 1.1 соглашения согласно расчету, являющемуся неотъемлемой частью соглашения, и не позднее 15-го числа текущего месяца перечисляет арендную плату за данный месяц на специальный расчетный счет Комитета. Датой оплаты считается дата зачисления средств на расчетный счет Комитета.
В пункте 2.3 соглашения стороны предусмотрели штрафные санкции в виде пени в размере 0,1 процента от неуплаченной суммы за каждый день просрочки, начиная со следующего дня по истечении срока платежа по день оплаты включительно.
Размер платы за пользование частью помещения, указанной в пункте 1.1 соглашения, может быть пересмотрен Комитетом в одностороннем порядке и принимается пользователем в безусловном порядке (пункт 2.4 соглашения).
В пункте 5 соглашения определено право пользователя на выкуп доли в праве общей долевой собственности, находящейся в муниципальной собственности.
Администрация на основании обращения Общества вынесла постановление от 25.03.2015 в„– 524 "О продаже доли города Нижнего Новгорода в праве общей долевой собственности", в соответствии с которым Комитет направил Обществу уведомление от 10.04.2015 в„– 20-04/З5070 с предложением выкупить 1/5 доли в праве общей долевой собственности на двухэтажное нежилое здание площадью 212,9 квадратного метра по рыночной стоимости в размере 2 070 600 рублей, в том числе налог на добавленную стоимость (далее - НДС), и приложил проект договора купли-продажи.
Не согласившись с предложенными условиями, Общество направило в адрес Комитета протокол разногласий, где указало цену доли в праве в размере 1 001 220 рублей, согласно отчету об оценке, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "АндорЪ".
В письме от 28.05.2015 Комитет отклонил предложенный протокол разногласий.
Таким образом, предметом настоящего иска является разрешение разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи доли, принадлежащей Нижегородской области в общей долевой собственности на имущество - помещение, находящееся по адресу: Нижний Новгород, ул. Почаинская, д. 21, относительно размера выкупной цены.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, является установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права и охраняемого законом интереса, факта его нарушения и нарушения права истца ответчиком.
Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Из положений статей 244 и 246 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности, в том числе долевой. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В силу статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Между тем в соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
Отношения, возникающие при приватизации государственного имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, регулируются положениями Федерального закона от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации).
Порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, определяется органами государственной власти субъектов Российской Федерации самостоятельно. Приватизация муниципального имущества осуществляется только предусмотренными Законом о приватизации способами (пункт 1 статьи 10 и пункт 5 статьи 13 Закона о приватизации).
В части 5 статьи 3 упомянутого Закона предусмотрено, что особенности участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендуемого государственного и муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Федеральный закон от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ (в редакции от 29.06.2015) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159-ФЗ) регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления этого Закона в силу, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.
В статье 3 Закона в„– 159-ФЗ закреплено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Суд апелляционной инстанции установил, что отношения сторон по поводу пользования спорным помещением регулировались договором аренды нежилого помещения от 24.04.2000 в„– 5/1750, расторгнутым по соглашению сторон 12.09.2001.
Из материалов дела усматривается, однако, что арендные отношения между сторонами фактически сохранились; контрагенты заключили соглашение от 11.09.2001 в„– 1750С об общем владении и пользовании объектом недвижимости, находящимся в общей долевой собственности, по условиям которого Общество обязалось ежемесячно оплачивать пользование 1/5 доли, находящейся в муниципальной собственности.
Таким образом, суд второй инстанции пришел к правомерному выводу о применении к отношениям, возникшим по поводу приобретения истцом 1/5 доли в праве общей долевой собственности на двухэтажное нежилое строение, находящейся в собственности Нижегородской области, положений Закона в„– 159-ФЗ.
От предложения заключить договор купли-продажи истец не отказывался; получив предложение, Общество направило с соблюдением предусмотренного законом тридцатидневного срока письмо о согласии на приобретение арендуемого имущества с возражениями относительно стоимости объекта недвижимости.
На основании статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренных данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Из пункта 2.1 проекта договора купли-продажи государственной доли Нижегородской области в общей долевой собственности на недвижимое имущество, направленного ответчиком в адрес истца, стоимость 1/5 доли в праве общей долевой собственности на спорный приватизируемый объект составляет 2 070 600 рублей (в том числе НДС - 315 854,24 рубля), то есть 1 754 745 рублей 46 копеек (без учета НДС), определенной отчетом об оценке от 23.11.2014 в„– 2 (2)/МК в„– 30, составленным Предпринимателем.
Истец представил отчет, выполненный ООО "АндорЪ", об оценке 1/5 доли в праве общей долевой собственности на это же помещение, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 1 001 220 рублей.
Оценив по правилам, предусмотренным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отчетом об оценке от 23.11.2014 в„– 2 (2)/МК в„– 30 в совокупности с иными доказательствами по делу, суд апелляционной инстанции признал его надлежащим доказательством.
Оснований для признания отчета не соответствующим требованиям Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки" (ФСО в„– 1), Федерального стандарта оценки "Цель оценки и вид стоимости" (ФСО в„– 2) и Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО в„– 3) у суда не имелось.
В целях определения рыночной стоимости нежилого помещения экспертом применены сравнительный, затратный и доходный подходы. Использованные в заключении эксперта объекты-аналоги - нежилые помещения имеют сходное с исследуемым назначение - торговое, торгово-офисное, расположены в границах одного и того же населенного пункта, сопоставимы по площади, в силу чего соответствуют требованиям пункта 14 ФСО в„– 1.
При этом, согласно подпункту 12 пункту 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации, объектом обложения НДС не признаются операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Законом в„– 159-ФЗ.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил требования истца, сделав вывод о наличии у Общества, как собственника 4/5 доли в праве общей долевой собственности, преимущественного права выкупа 1/5 доли в праве, принадлежащей муниципальному образованию по цене 1 754 745 рублей 46 копеек (без учета НДС), определенной отчетом об оценке от 23.11.2014 в„– 2 (2)/МК в„– 30, составленным Предпринимателем.
Указание Общества на обязанность суда при наличии противоречащих друг другу отчетов об оценке стоимости выкупаемого имущества назначить экспертизу с целью установления действительной рыночной стоимости имущества несостоятельно, поскольку предоставление истцом отчета об оценке, выполненного ООО "АндорЪ", устанавливающего иную рыночную стоимость 1/5 доли объекта, само по себе не свидетельствует о недостоверности сведений, содержащихся в отчете Предпринимателя, при том что сам отчет ООО "АндорЪ" не содержит каких-либо выводов о недостоверности ранее составленного отчета.
Кроме того, в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначение и проведение экспертизы являются правом, а не обязанностью суда. Суд первой инстанции рассмотрел заявленное Обществом ходатайство, однако не усмотрел оснований для проведения экспертизы и счел возможным рассмотреть дело на основании имеющихся в деле доказательств. В суде апелляционной инстанции Общество не заявляло ходатайства о назначении экспертизы.
Доводы Комитета, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм действующего законодательства и обстоятельств дела, и по существу направленные на переоценку исследованных судами обстоятельств и сделанных на их основе выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права.
Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационных жалобах доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы Общества относятся на заявителя.
Вопрос о взыскании государственной пошлины за рассмотрение кассационной жалобы Комитета суд округа не рассматривал, поскольку на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации последний освобожден от ее уплаты.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2016 по делу в„– А43-17117/2015 Арбитражного суда Нижегородской области оставить без изменения, кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Крон" и Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
С.В.БАБАЕВ

Судьи
О.Н.ГОЛУБЕВА
Е.Г.КИСЛИЦЫН


------------------------------------------------------------------