АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 октября 2016 г. по делу в„– А82-14021/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05.10.2016.
Полный текст судебного акта изготовлен 12.10.2016.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Чернышова Д.В.,
судей Бабаева С.В., Камановой М.Н.
при участии представителя истца:
Прохановой Е.А. (приказ от 11.12.1998)
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -
общества с ограниченной ответственностью "НИТА"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.02.2016,
принятое судьей Соловьевой Т.А., и
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.05.2016,
принятое судьями Малых Е.Г.,Поляковой С.Г., Тетерваком А.В.,
по делу в„– А82-14021/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "НИТА"
(ОГРН: 1027601121536, ИНН: 7610015226)
к Департаменту имущественных и земельных отношений администрации
городского округа город Рыбинск
(ОГРН: 1067610046570, ИНН: 7610070227)
об обязании зачесть сумму неотделимых улучшений,
и

установил:

общество с ограниченной ответственностью "НИТА" (далее - Общество) обратилось с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Ярославской области к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск (далее - Департамент) об обязании ответчика произвести зачет неотделимых улучшений в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимости от 16.10.2014 в„– 348/а в сумме 567 223 рублей.
Исковое требование основано на статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано наличием правовых оснований для производства ответчиком указанного зачета.
Арбитражный суд Ярославской области решением от 10.02.2016, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 25.05.2016, отказал в удовлетворении иска.
Руководствуясь статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 6 статьи 5 Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 в„– 159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон в„– 159), с учетом разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 в„– 9785/12, суд не усмотрел правовых оснований для обязания ответчика произвести зачет неотделимых улучшений в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимости от 16.10.2014 в„– 348/а в сумме 567 223 рублей.
Не согласившись с принятыми судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции в связи с несоответствием выводов суда фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
Заявитель полагает, что суд пришел к ошибочному выводу об отсутствии оснований для обязания ответчика провести зачет неотделимых улучшений в счет оплаты по договору купли-продажи от 16.10.2014 в„– 348/а; указывает, что факт, размер и характер понесенных истцом расходов, составляющих стоимость неотделимых улучшений, документально подтверждены.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.
При надлежащем извещении участвующих в деле лиц о времени и месте судебного разбирательства ответчик не обеспечил явку представителя в кассационную инстанцию.
В соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд округа проверяет правильность применения судом первой и апелляционной инстанции норм права, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и возражений относительно жалобы.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области от 10.02.2016 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.05.2016 проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и заслушав представителя истца, окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, стороны заключили договор купли-продажи недвижимости от 16.10.2014.
В пункте 4 указанного договора определена покупная цена, которая составила 622 000 рублей, что соответствует рыночной стоимости.
В договоре отсутствуют условия, предусматривающие зачет неотделимых улучшений.
Сторонами к договору заключено дополнительное соглашение от 18.12.2014.
Истец 06.03.2015 получил свидетельство о регистрации права собственности.
Впоследствии в апреле 2015 года истец направил ответчику письмо о зачете неотделимых улучшений на сумму 512 223 рубля. Ответчик 05.05.2015 отказал в зачете стоимости неотделимых улучшений.
Истцом в адрес ответчика в июне 2015 года направлено дополнительное соглашение об изменении стоимости выкупаемого имущества. Дополнительное соглашение ответчик не подписал.
Указанное обстоятельство явилось причиной для обращения Общества в суд с настоящим иском.
Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.
Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона в„– 159 не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.
Кроме того, для реализации предусмотренного в части 6 статьи 5 Закона в„– 159 права арендатора, выкупившего имущество, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 в„– 9785/12).
В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений входят также обстоятельства, подтверждающие наличие согласия владельца имущества на производство его улучшений.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество не представило доказательств, подтверждающих факт создания в результате выполнения работ неотделимых улучшений.
Суд оценил представленные в дело доказательства, в том числе представленный истцом отчет оценщика, в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для обязания ответчика произвести зачет неотделимых улучшений в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимости от 16.10.2014 в„– 348/а в сумме 567 223 рублей.
Доводы заявителя направлены на переоценку имеющейся доказательственной базы, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда округа.
Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судами первой и апелляционной инстанций не допущено.
В соответствии со статьями 110 и 112 АПК РФ расходы по кассационной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 10.02.2016 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.05.2016 по делу в„– А82-14021/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "НИТА" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий
Д.В.ЧЕРНЫШОВ

Судьи
С.В.БАБАЕВ
М.Н.КАМАНОВА


------------------------------------------------------------------