АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 ноября 2016 г. по делу в„– А29-9225/2015

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Башевой Н.Ю.,
судей Александровой О.В., Чигракова А.И.,
в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "ГАРАНТ-100"
на решение Арбитражного суда Республики Коми от 26.04.2016,
принятое судьей Тарасовым Д.А., и
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016,
принятое судьями Ившиной Г.Г., Кононовым П.И., Минаевой Е.В.,
по делу в„– А29-9225/2015
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ГАРАНТ-100"
(ИНН: 1102046260, ОГРН: 1041100606183)
о признании незаконным отказа Министерства Республики Коми имущественных
и земельных отношений в предоставлении преимущественного права выкупа
арендованного имущества
и

установил:

общество с ограниченной ответственностью "ГАРАНТ-100" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с заявлением о признании незаконным отказа Агентства Республики Коми по управлению имуществом (далее - Агентство; в настоящее время - Министерство Республики Коми имущественных и земельных отношений, далее - Министерство) в предоставлении преимущественного права на приобретение арендованного имущества - нежилых помещений в„– 2, 3, 4, 6, 8, 21, 23, 27, 29, 30, 31, 37 на третьем этаже и в„– 3 на первом этаже общей площадью 142,3 квадратного метра в здании пристройки к мастерским, расположенным по адресу: Республика Коми, город Ухта, улица Советская, дом 2, объект в„– 6 (литера В) и об обязании устранить допущенное нарушение.
Решением суда от 26.04.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016 указанное решение оставлено без изменения.
Общество не согласилось с принятыми судебными актами и обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой.
Заявитель жалобы считает, что суды неправильно применили Федеральный закон от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон в„– 159-ФЗ). Общество соответствует требованиям Федерального закона в„– 159-ФЗ, открыто и добросовестно пользуется спорным объектом недвижимости, перечисляет арендные платежи ежемесячно. Министерство, заключив дополнительное соглашение к договору аренды без проведения торгов, нарушило право Общества на преимущественное приобретение спорного имущества. Суды не учли, что обязанность по проведению торгов возлагается на арендодателя. Основания для отказа в удовлетворении заявления отсутствовали.
Министерство в отзыве отклонило доводы жалобы.
Общество и Министерство заявили ходатайства о рассмотрении кассационной жалобы без участия представителей.
Законность принятых Арбитражным судом Республики Коми и Вторым арбитражным апелляционным судом решения и постановления проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 30.12.2005 государственное образовательное учреждение начального профессионального образования "Профессиональный лицей в„– 30 г. Ухты" (далее - Учреждение) (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за Учреждением на праве оперативного управления. По условиям договора арендатору во временное пользование передаются нежилые помещения в„– 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 20а, 20б, 21, 22а и 23 на третьем этаже и в„– 3 на первом этаже общей площадью 666,7 квадратного метра, в здании пристройки к мастерским, расположенным по адресу: Республика Коми, город Ухта, улица Советская, дом 2, объект в„– 6. Указанные помещения переданы Обществу по акту приема-передачи от 01.01.2006.
Дополнительным соглашением от 30.04.2007 к договору от 30.12.2005 пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: "Арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения в„– 4, 20, 20б, 21 на третьем этаже общей площадью 147,2 квадратного метра, расположенные по адресу: Республика Коми, город Ухта, улица Советская, дом 2 (пристройка к мастерским)".
На здание 11.01.2009 выдан новый технический паспорт, в котором изменилась, в том числе, нумерация помещений.
Учреждение и Общество заключили дополнительное соглашение от 30.01.2009, в соответствии с которым арендатору предоставлены помещения в„– 5, 28, 32, 33, 34, 35, 36 на третьем этаже здания общей площадью 132,9 квадратного метра.
На основании постановления Правительства Республики Коми от 29.04.2011 в„– 175 Учреждение преобразовано в ГАОУ СПО РК "Ухтинский индустриальный техникум" (далее - Техникум).
Дополнительным соглашением от 01.09.2012 к договору от 30.12.2005 Техникум передал арендатору во временное пользование нежилые помещения в„– 2, 3, 4, 5, 6, 8, 21, 23, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37 на третьем этаже и в„– 3 на первом этаже общей площадью 275,2 квадратного метра в здании пристройки к мастерским, расположенным по адресу: Республика Коми, город Ухта, улица Советская, дом 2, объект в„– 6.
Решением Агентства 29.12.2012 в„– 958 в государственную казну Республики Коми из состава имущества, находящегося на праве оперативного управления у Техникума изъято государственное имущество Республики Коми, в том числе пристройка к мастерским (литера В), расположенным по адресу: Республика Коми, город Ухта, улица Советская, дом 2, объект в„– 6, составлен акт приема-передачи имущества.
Агентство и Общество заключили договор аренды государственного имущества Республики Коми от 24.03.2014 в„– 3207. В соответствии с договором арендатору во временное пользование передаются нежилые помещения в„– 2, 3, 4, 6, 8, 21, 23, 27, 29, 30, 31, 37 на третьем этаже и в„– 3 на первом этаже общей площадью 142,3 квадратного метра в здании пристройки к мастерским, расположенным по адресу: Республика Коми, город Ухта, улица Советская, дом 2, объект в„– 6 (литера В). Указанное имущество передано по акту приема-передачи от 24.03.2014.
Общество 14.07.2015 обратилось в Агентство с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости (статья 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ).
Агентство 13.08.2015 отказало Обществу в предоставлении преимущественного права выкупа спорных нежилых помещений, поскольку нежилые помещения в„– 2, 3, 4, 6, 8, 21, 23, 27, 29, 30, 31, 37 на третьем этаже и в„– 3 на первом этаже общей площадью 142,3 квадратного метра в здании пристройки к мастерским, расположенным по адресу: Республика Коми, город Ухта, улица Советская, дом 2, объект в„– 6 (литера В), переданы Агентством во временное владение и пользование Обществу в соответствии с договором аренды от 24.03.2014 (не выполнено требование пункта 1 статьи 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ).
Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Руководствуясь статьями 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 в„– 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Федеральный закон в„– 135-ФЗ), статьями 1, 3, 4 и 9 Федерального закона в„– 159-ФЗ, суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований. Суд исходил из того, что дополнительное соглашение, на основании которого Общество пользуется спорными помещениями, является ничтожным, поэтому Общество не может воспользоваться преимущественным правом приобретения имущества.
Апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Рассмотрев кассационную жалобу, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для ее удовлетворения.
В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации действия, решения органов, осуществляющих публичные полномочия, могут быть признаны незаконными, если они не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Согласно статье 217 Кодекса имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулирует Федеральный закон от 21.12.2001 в„– 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В силу пункта 5 статьи 3 названного закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Федеральный закон в„– 159-ФЗ регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.
Статьей 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности. Такое недвижимое имущество может быть приобретено по цене, равной рыночной стоимости имущества, при соблюдении одновременно всех условий, перечисленных в данной статье. В частности, если арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
При применении положений статьи 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Кодекса) (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 в„– 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона в„– 159-ФЗ").
Таким образом, возможность реализации права на приобретение имущества связана с правовым основанием пользования данным имуществом, которым является договор аренды.
В соответствии со статьей 168 Кодекса (в редакции, действовавшей на момент подписания дополнительного соглашения от 01.09.2012) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Кодекса).
В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона в„– 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
В порядке, предусмотренном частью 1 данной статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями (пункт 2 части 3 статьи 17.1 Федерального закона в„– 135-ФЗ).
Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона в„– 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого недвижимого имущества.
Как установили суды, Общество обратилось в Агентство с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости в соответствии со статьей 3 Федерального закона в„– 159-ФЗ, указав, что с 01.09.2012 арендует спорные нежилые помещения. Права и обязанности арендатора на заявленные к выкупу спорные помещения перешли к Обществу в 2012 году путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды.
Между тем на момент заключения дополнительного соглашения от 01.09.2012 к договору от 30.12.2005 действовали специальные требования к договорам, предусматривающим переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, установленные частями 1, 3 статьи 17.1 Федерального закона в„– 135-ФЗ, которые не допускали заключение указанных договоров без проведения процедуры торгов. Дополнительное соглашение от 01.09.2012 к договору от 30.12.2005 заключено без проведения торгов.
Таким образом, дополнительное соглашение от 01.09.2012 является недействительным (ничтожным), как заключенное с нарушением законодательства, и не порождает правовых последствий. Следовательно, у Общества отсутствует преимущественное право на приобретение спорных нежилых помещений.
При таких обстоятельствах суды правомерно не усмотрели оснований для признания оспариваемого отказа незаконным, нарушающим права Общества и отказали в удовлетворении заявленных требований.
Оснований для отмены судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.
Арбитражный суд Республики Коми и Второй арбитражный апелляционный суд правильно применили нормы материального права и не допустили нарушений норм процессуального права, являющихся в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины с кассационной жалобы в сумме 1500 рублей относятся на заявителя.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287 и статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 26.04.2016 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.07.2016 по делу в„– А29-9225/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ГАРАНТ-100" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Н.Ю.БАШЕВА

Судьи
О.В.АЛЕКСАНДРОВА
А.И.ЧИГРАКОВ


------------------------------------------------------------------