АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2016 г. по делу в„– А43-19794/2015

Резолютивная часть постановления оглашена 29.07.2016.
Полный текст постановления изготовлен 02.08.2016.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Голубевой О.Н.,
судей Бабаева С.В., Камановой М.Н.,
в отсутствие участвующих в деле лиц
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу истца -
индивидуального предпринимателя Балабанова Вячеслава Петровича
на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 11.01.2016,
принятое судьей Кабакиной Е.Е., и
на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2016,
принятое судьями Родиной Т.С., Насоновой Н.А., Новиковой Л.П.,
по делу в„– А43-19794/2015
по иску индивидуального предпринимателя Балабанова Вячеслава Петровича
(ИНН: 520101841052, ОГРН: 308524332900022)
к комитету имущественных отношений города Арзамаса Нижегородской области
(ИНН: 5243000019, ОГРН: 1045206597754)
об урегулировании разногласий по договору купли-продажи.
и

установил:

индивидуальный предприниматель Балабанов Вячеслав Петрович (далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к комитету имущественных отношений города Арзамаса Нижегородской области (далее - Комитет) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи от 17.07.2015 в„– 5 путем уменьшения рыночной стоимости выкупаемого имущества в договоре на сумму произведенных улучшений в размере 19 430 рублей, в редакции протокола разногласий к договору, предложенной истцом.
Заявленные требования основаны на статьях 432, 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 5 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ) и мотивированы необоснованным уклонением ответчика от зачета стоимости неотделимых улучшений в выкупную стоимость недвижимого имущества.
Арбитражный суд Нижегородской области решением от 11.01.2016, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2016, урегулировал разногласия при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.05.2015 в„– 5, установив цену продажи объекта в сумме 253 000 рублей (без НДС) и отказал в удовлетворении требований об уменьшении стоимости выкупаемого имущества. Суды исходили из отсутствия оснований для уменьшения выкупной цены арендованного помещения, поскольку на момент проведения оценки помещения неотделимые улучшения отсутствовали.
Не согласившись с судебными актами, Предприниматель обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить решение и постановление в связи с несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением судами норм материального права.
По мнению заявителя, суды неверно оценили доказательства по делу и пришли к ошибочному выводу о проведении оценки рыночной стоимости спорного помещения до производства неотделимых улучшений и определения выкупной стоимости объекта без учета замены окна; не приняли во внимание доказательства согласования ремонта арендодателем, в связи с чем неправомерно не усмотрели оснований для уменьшения выкупной цены и отказали в удовлетворении иска.
Комитет не представил в суд отзыв на кассационную жалобу.
Стороны, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, не обеспечили явку представителей в судебное заседание.
От заявителя жалобы поступила телефонограмма о рассмотрении дела в его отсутствие.
В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа проверил законность решения Арбитражного суда Нижегородской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, Арбитражный суд Нижегородской области решением от 11.03.2015 по делу в„– А43-28291/2014 обязал Комитет в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, направить в адрес Предпринимателя предложение о заключении договора купли-продажи объекта недвижимости и проект договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения в„– 3 (литера Б) на втором этаже двухэтажного здания площадью 11,9 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижегородская область, город Арзамас, улица Ленина, дом 18, в котором предусмотреть оплату в рассрочку на три года (посредством ежеквартальных выплат в равных долях).
Письмом от 02.07.2015 Комитет направил Предпринимателю предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества и проект договора, в котором рыночная стоимость объекта недвижимости определена на основании отчета об оценке от 02.06.2015 в„– 15-605, подготовленного оценщиком Власовым Р.В., и составила 253 000 рублей (без НДС). В ответ истец направил письмо от 14.07.2015 с предложением внести изменения в проект договора, в том числе в части зачета стоимости произведенных неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого помещения, с документами, подтверждающими согласие арендодателя на проведение таких улучшений.
В письме от 16.07.2015 в„– 02-14-1211 ответчик отказал предусмотреть в договоре купли-продажи условие о зачете, сославшись на то, что Комитет уведомлен о неотделимых улучшениях после направления в адрес истца проекта договора купли-продажи и после проведения оценки объекта недвижимости. Предпринимателю 17.07.2015 переданы подписанные со стороны Комитета договор купли-продажи и акт приема-передачи в трех экземплярах.
Платежным поручением от 17.07.2015 в„– 12 истец произвел первоначальный взнос в размере 37 000 рублей.
Предприниматель подписал акт приема-передачи помещения и договор с протоколом разногласий, в котором указал, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в размере 19 430 рублей засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. Указанные документы направлены в адрес Комитета 28.08.2015.
Письмом от 30.07.2015 Комитет отклонил представленный протокол разногласий к договору купли-продажи, сославшись на основания, изложенные в письме от 16.07.2015.
Посчитав отказ Комитета в уменьшении выкупной цены помещения на стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений незаконным и необоснованным, Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (часть 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 в„– 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательств при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности приобретают такое имущество по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года в„– 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей (часть 6 статьи 5 Федерального закона в„– 159-ФЗ).
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.12.2012 в„– 9785/12, применение части 6 статьи 5 Закона в„– 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и другое.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание отчет об оценке от 02.06.2015 в„– 15-605, фотоматериал к отчету и пояснения свидетеля - оценщика Власова Р.В., суды обеих инстанций установили, что рыночная стоимость нежилого помещения определялась исходя из состояния помещения и не включала в себя стоимость замены окна, на которую указывает истец, и ввиду отсутствия таких улучшений на дату оценки обоснованно не усмотрели оснований для уменьшения выкупной цены на сумму заявленных улучшений в размере 19 430 рублей. Вопреки мнению истца, суды оценили представленные им в подтверждение произведенных улучшений доказательства, и обоснованно отклонили их по мотиву их противоречия иным имеющимся в материалах дела доказательствам, не оспоренным Предпринимателем.
Рассмотрев довод заявителя жалобы об ошибочном установлении судами обстоятельств того, что окно в помещении заменено после проведения оценки и стоимость данных улучшений не учтена в отчете об оценке от 02.06.2015 в„– 15-605, Арбитражный суд Волго-Вятского округа счел, что указанный аргумент сводится к переоценке доказательств и сделанных судами на их основании выводов, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Ввиду того, что рыночная стоимость спорного помещения определена без учета произведенных неотделимых улучшений и отсутствуют основания для их зачета в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества, ссылка Предпринимателя на ошибочность вывода суда апелляционной инстанции о неподтвержденности согласия арендодателя на проведение работ по замене окна не имеет правового значения для настоящего спора и не влечет изменения принятых по делу судебных актов.
Оснований для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не найдено.
Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.
Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 11.01.2016 и постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2016 по делу в„– А43-19794/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Балабанова Вячеслава Петровича - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий
О.Н.ГОЛУБЕВА

Судьи
С.В.БАБАЕВ
М.Н.КАМАНОВА


------------------------------------------------------------------