АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 мая 2016 г. по делу в„– А82-10852/2014

Резолютивная часть постановления оглашена 24.05.2016.
Полный текст постановления изготовлен 25.05.2016.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:
председательствующего Голубевой О.Н.,
судей Бабаева С.В., Кислицына Е.Г.,
при участии представителя
от ответчика: Никитина И.В. (доверенность от 12.01.2016),
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу ответчика -
общества с ограниченной ответственностью "Рыбинская рыбалка"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 12.09.2015,
принятое судьей Розовой Н.А., и
на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.02.2016,
принятое судьями Немчаниновой М.В., Великоредчаниным О.Б., Хоровой Т.В.,
по делу в„– А82-10852/2014
по иску Администрации городского округа город Рыбинск
(ИНН: 7610070153, ОГРН: 1067610046459)
к обществу с ограниченной ответственностью "Рыбинская рыбалка"
(ИНН: 7610071069, ОГРН: 1067610049935)
о взыскании задолженности по арендной плате и пеней
и

установил:

Администрация городского округа город Рыбинск (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Рыбинская рыбалка" (далее - Общество) о взыскании 528 253 рублей 72 копеек задолженности по арендной плате за 2011 - 2013 годы и 155 509 рублей 76 копеек пеней с 26.09.2013 по 31.05.2014.
Заявленные требования основаны на статьях 307 и 309 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка от 09.06.2009 в„– 2-5854.
Арбитражный суд Ярославской области решением от 12.09.2015, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 05.02.2016, удовлетворил иск частично, взыскав с Общества в пользу Администрации 369 819 рублей 11 копеек задолженности по арендной плате за 2011 - 2013 годы и 113 349 рублей 55 копеек пеней за просрочку платежа.
Суды исходили из следующих обстоятельств: арендная плата за пользование земельным участком является регулируемой; отсутствуют основания для признания договора незаключенным в связи с временным снятием участка с кадастрового учета; расчет арендной платы за части земельного участка необходимо дифференцировать в связи с установлением для них разных видов разрешенного использования до внесения сторонами соответствующих изменений в договор аренды; отсутствуют основания для применения при расчете арендной платы за спорный период кадастровой стоимости земельного участка; ненадлежащее исполнение Обществом обязательства по внесению платы за пользование арендованным имуществом.
Не согласившись с судебными актами, Общество обратилось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой попросило отменить решение и постановление в связи с неправильным применением судами норм материального и процессуального права.
По мнению заявителя, суды ошибочно не усмотрели, что с 01.01.2013 арендная плата подлежала расчету исходя из кадастровой стоимости земельного участка, поскольку Общество обратилось комиссию Управления Росреестра по Ярославской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 01.11.2013; не учли факт прекращения действия договора аренды в период снятия участка с кадастрового учета и необоснованно возложили на арендатора обязанность по уплате арендных платежей за данный период; неправомерно признали за истцом право на одностороннее изменение методики расчета арендной платы; не усмотрели, что увеличение размера арендной платы не отвечает принципу экономической обоснованности, установленному Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 в„– 582; в отсутствие задолженности по арендной плате неправомерно сочли подлежащей начислению неустойку за 2011 - 2013 годы.
В отзыве на кассационную жалобу истец указал на несостоятельность аргументов заявителя и попросил оставить оспоренные судебные акты без изменения.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа удовлетворил ходатайство Администрации о рассмотрении дела в отсутствие представителя.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа проверил законность решения Арбитражного суда Ярославской области и постановления Второго арбитражного апелляционного суда в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее и заслушав явившегося в судебное заседание представителя, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.
Как видно из документов и установил суд, на основании постановления главы городского округа города Рыбинска от 08.06.2009 Администрация (арендодатель) и Общество заключили договор от 09.06.2009 в„– 2-5854 аренды земельного участка с кадастровым номером 76:20:100515:6, площадью 2800 квадратных метров, расположенного по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, 1-я Выборгская улица, дом 48а (после изменения адреса - дом 60), в границах, обозначенных на плане участка (приложение в„– 1 к договору), на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 1.3 договора земельный участок предоставлен для проектирования и строительства объекта сервисного обслуживания автомобилей, из которых 800 квадратных метров предназначены для благоустройства, в связи с чем расчет арендной платы дифференцирован: за 2000 квадратным метров - для строительства объекта и за 800 квадратных метров - для благоустройства территории. Согласно договору арендная плата рассчитывается по формуле: Ави = УПКСЗви х S х Кфи х Кд (Ави - величина годовой арендной платы; УПКСЗви - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в границах кадастрового квартала с учетом разрешенного использования (рубль /квадратный метр); S - площадь земельного участка (квадратный метр); Кфи - коэффициент функционального использования (процент), определяемый на основании вида деятельности арендатора постановлением администрации города Рыбинска; Кд - коэффициент-дефлятор).
В пунктах 2.3 и 2.4 договора стороны предусмотрели порядок увеличения, расчета и внесения арендной платы; в пункте 2.5 договора - уплату арендатором пени в размере 0,2% от суммы недоимки за каждый день просрочки за нарушение сроков внесения арендной платы.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи (приложение в„– 2 к договору).
Общество 18.02.2011 получило разрешение на ввод в эксплуатацию оконченного строительством объекта - здания сервисного обслуживания автомобилей и 15.11.2011 зарегистрировало на него право собственности.
Постановлением Администрации от 08.02.2013 в„– 389 в соответствии с межевым планом утверждены границы земельного участка площадью 2147 квадратных метров по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, 1-я Выборгская улица, дом 60, установлен вид разрешенного использования участка - эксплуатация здания сервисного обслуживания автомобилей.
В дополнительном соглашении от 27.06.2014 в„– 2 к договору аренды стороны указали, что в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 76:20:100515:6 площадью 2147 квадратных метров, расположенный по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, 1-я Выборгская ул., д. 60, и изменили срок действия договора до 09.06.2058. С 15.11.2011 плата за пользование участком подлежит расчету по ставкам, применяемым для эксплуатации здания сервисного обслуживания автомобилей (пункт 5 поименованного дополнительного соглашения).
В связи с данными обстоятельствами с 15.11.2011 по 07.02.2013 Администрация произвела перерасчет арендной платы по виду разрешенного использования - земельные участки для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств - за всю площадь земельного участка 2800 квадратных метров без выделения зоны благоустройства, а с 08.02.2013 - за площадь земельного участка в размере 2147 квадратных метров.
Посчитав, что на стороне ответчика имеется задолженность по арендным платежам, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование, в свою очередь арендатор за фактическое пользование объектом аренды обязан вносить плату на условиях, в порядке и сроки, установленные договором аренды.
В статьях 1 (пункте 7 части 1) и 65 (части 1) Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип платности использования земли.
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой, в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (часть 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (часть 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (пункт 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Суды, руководствуясь материалами дела, установили факт исполнения сторонами договора в спорный период, в отсутствие разногласий и неопределенности у сторон в отношении предмета аренды и не усмотрели оснований для признания сделки незаключенной и недействующей в период по данному основанию.
Окружной суд счел несостоятельным довод о прекращении действия договора аренды в период, когда земельный участок не состоял на кадастровом учете (31.07.2012 года спорный земельный участок временно снят с кадастрового учета), поскольку временное снятие участка с учета не привело к фактическому исчезновению объекта и не лишило арендатора права на его использование в соответствии с целевым назначением.
Как следует из части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Из буквального толкования дополнительного соглашения от 27.06.2014 в„– 2 суды обеих инстанций установили, что стороны не придали обратной силы условиям об изменении площади и вида разрешенного использования спорного земельного участка, установленных в договоре аренды от 09.06.2009 в„– 2-5854. Установив, что с 15.11.2011 по 07.02.2013 площадь земельного участка составляла 2800 квадратных метров и договором установлены разные виды разрешенного использования для частей участка, суды пришли к выводу о том, что положение дополнительного соглашения о расчете с 15.11.2011 платы за пользование землей по ставкам, применяемым для эксплуатации здания сервисного обслуживания автомобилей, подлежит применению только к части участка площадью 2000 квадратных метров, ранее используемой для строительства, в связи с чем до 08.02.2013 расчет платы должен производиться дифференцировано, с выделением площади 800 квадратных метров. Как следует из кассационной жалобы, ответчик не оспорил судебные акты в указанной части.
Несостоятельна ссылка заявителя на необходимость применения для расчета арендной платы кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2013, рассчитанной ответчиком от даты подачи заявления в комиссию Управления Росреестра по Ярославской области (01.11.2013).В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 19.07.1998 в„– 135-ФЗ (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 в„– 225-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года в„– 221-Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".
В соответствии частью 8 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 в„– 225-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" положения статьи 24.20 названного Федерального закона от 29.07.1998 в„– 135-ФЗ, устанавливающие порядок применения сведений о кадастровой стоимости, определенной решением комиссии или суда, подлежат применению к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу настоящего Федерального закона (22.07.2014), а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных комиссией или судом, арбитражным судом на день вступления в силу настоящего Федерального закона.
Согласно пункту 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 в„– 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Приняв во внимание, что комиссия не принимала решение по изменению кадастровой стоимости, заявление о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка подано Обществом в Арбитражный суд Ярославской области 31.03.2014 (решение вынесено судом 28.11.2014), суды пришли к обоснованному выводу о том, что установленная решением арбитражного суда кадастровая стоимость спорного земельного участка для целей исчисления арендной платы подлежит применению с 01.01.2014 и не входит в спорный период по настоящему делу.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (часть 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 в„– 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшему в спорный период) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Во исполнение указанной нормы постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 в„– 710-п утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, в соответствии с пунктом 1.3 которого расчеты арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые находятся на территории городских округов, производится органами местного самоуправления.
Коэффициенты функционального использования земельного участка и коэффициенты дефляторы установлены постановлениями Администрации от 06.12.2010 в„– 3913, от 07.12.2011 в„– 4135 и от 25.12.2012 в„– 4815.
В соответствии с пунктом 2.11 поименованного постановления Правительства Ярославской области от 24.12.2008 в„– 710-п коэффициенты функционального использования ежегодно индексируются в соответствии с размером уровня инфляции, установленным в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год.
Суды первой и апелляционной инстанций установили что расчет арендной платы правомерно произведен на основании Правительства Ярославской области от 24.12.2008 в„– 710-п и постановлений Администрации от 06.12.2010 в„– 3913, от 07.12.2011 в„– 4135 и от 25.12.2012 в„– 4815.
Приняв во внимание, что коэффициент индексации включен в формулу расчета арендной платы постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 в„– 710-п, который в установленном законом порядке оспорен не был, суды пришли к правильному выводу о применения указанного коэффициента при расчете арендной платы по спорному договору.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа отклонил доводы Общества о неправомерности изменения истцом в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, путем включения в расчет коэффициента-дефлятора, поскольку указанная позиция основана на неверном толковании норм права.
Доказательств несоответствия установленной арендной платы по договору принципу экономической обоснованности в материалы дела не предоставлено.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и приняв во внимание установленные по делу обстоятельства, суды обоснованно пришли к выводу о ненадлежащем исполнении Обществом обязательств по внесению обусловленной договором от 09.06.2009 в„– 2-5854 платы за пользование земельным участком, задолженность по которой за 2011 - 2013 годы составила 369 819 рублей 11 копеек. Доказательств обратного ответчик не представил.
Оснований для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не найдено.
Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела не установлено.
Расходы по государственной пошлине, согласно статьям 110 и 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, подлежат отнесению на заявителя.
Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 12.09.2015 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.02.2016 по делу в„– А82-10852/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рыбинская рыбалка" - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий
О.Н.ГОЛУБЕВА

Судьи
С.В.БАБАЕВ
Е.Г.КИСЛИЦЫН


------------------------------------------------------------------